Пресс-конференция Константина Тимофеева

ВЕДУЩАЯ

Сегодня Информационный центр Правительства Москвы проводит пресс-конференцию председателя Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства Тимофеева Константина Петровича на тему: «Новый рубеж в сфере долевого строительства: что ждет участников рынка жилья в ближайшее время?».

К.П. ТИМОФЕЕВ

Здравствуйте, товарищи. Сегодня в Москве строится 531 объект в рамках закона №214. По договорам долевого участия – 519 объектов. Остальные – это по ЖСК и объекты без привлечения средств населения. 351 объект – доживает еще 5 лет. Эти объекты будут страховаться в страховых компаниях. Это 67% всех объектов Москвы. 84 объекта или 16% - оплата в компенсационный фонд, т.е. страхование вкладчиков. Еще 16% или 84 объекта – это старенькие объекты, которые не платят страховым компаниям, ни в фонд. По закону они не должны ничего платить. Там пострадавших граждан нет и они будут достроены в течение 2-х лет. Но это объекты без страховки. Таким образом, завершение всех объектов с учетом средств граждан без страхового фонда произойдет, по нашему предположению, в конце 2023 года. Именно тогда все объекты будут покрыты фондом. Потому что многие объекты строятся 3-4 года, по которым уже получены разрешения на строительство и заключение соответствия застройщика по установленным критериям.

120 000 договоров долевого участие действует сегодня, что на 38% больше, чем в прошлом году. 1,1 трлн рублей привлечено средств населения в Москве. На 22% увеличился объем средств населения в долевом строительстве за счет новых объектов и увеличения продаж, которые растут очень сильно. 131 млрд рублей в 1 квартале этого года привлечено дополнительно. За 7 лет, в течение которых мы контролируем долевое строительство, привлечено 3 трлн рублей привлечено в средства долевого строительства. Сегодня на рынке в открытой продаже 12,6 млн квадратных метров. В год сдается примерно около 3 млн квадратных метров. Примерно 8 млн из 12,6 – это жилые помещения, а остаток 2,6 – апартаменты. Апартаменты позиционируются как жилые, но в законе они до сих пор не разграничены. Поэтому, граждане покупают апартаменты по закону о долевом участии. Это т.н. добровольная покупка. Потому что здесь нет никакой защиты, ни страховой, ни от фонда.

Важно, что растет ипотечное кредитование – 831 млрд рублей выдано за 4 месяца этого года. Это только увеличивает спрос.

Принято решение: 1 застройщик – 1 разрешение на строительство. Но если договор в рамках отдельного проекта планировки территории, то возможно и несколько разрешений на строительство в рамках одного застройщика. Это касается и сетей, и социальных объектов. Пока открытый вопрос – сколько стоит это социальный объект от всей застройки, и не получится ли так, что социальный объект построится, а дом – нет. Пока такой методики нет и планируется, что это будет контролировать сам субъект.

Вчера вступил в силу закон о банковском сопровождении. Все застройщики сейчас в течение 2-х месяцев должны открыть расчетные счета на каждый отдельный объект в любом из 54 уполномоченных банков, получить еще раз разрешение на строительство. С 1 июля 2018 года должен быть открыт уже 1 расчётный счет. Мы всем застройщикам напишем уведомление о необходимости это сделать и через 2 месяца проверим исполнение. Если это исполнено не будет, то есть право приостановить привлечение средств населения. Это касается всех объектов, не только новых. Так же и по объектам, по которым было получено разрешение на строительство до 1 июля, но не была подана заявка на заключение о соответствии застройщика критериям. С 1 июля применяются уже дополнительные критерии, установленные законом: критерий на банковское финансирование, отдельный расчетный счет на 1 разрешение на строительство, 10% собственных средств на счете на момент получения согласования о возможности привлечения, либо кредитный договор с уполномоченным банком на предоставление целевого кредита для создания объектов недвижимости – не менее 40% от проектной стоимости.

С 1 июля этого года мы вправе отказать застройщику в выдаче согласования на привлечение средств населения, если дочерним обществом, основным обществом, либо этим застройщиком нарушен ввод в эксплуатацию объекта на 3 и более месяца.

С 1 июля 2018 года обязательно только безналичная оплата платежей по долевому участию.

Введена норма о добровольных началах по работе по счетам экскроу. Эта норма была и раньше, но сейчас она усилена. Застройщик может открыть счета экскроу в банке, если банк согласится, потому что отношения между банком и застройщиком строятся на базе добровольности и хозяйственных договоров, и обязательств таких здесь нет. Если застройщик открывает такой счет и передает только через счета, то у него нет обязанности платить в Фонд страхования граждан 1,2%. Сейчас застройщик платит в Фонд 1,2%. Но если он будет брать кредит, то не дешевле 6-7%. Получается, в Фонд платить выгоднее. Счета эскроу будут обязательными уже с 1 июля 2019 года только по объектам, где первый договор долевого участия зарегистрирован после 1 июля 2019 года. Если он получил разрешение сейчас, но подался на первый договор после 1 июля 2019 года, то только работать через счета эскроу. В апреле-мае 2018 года такой активности у застройщиков никогда не было, и порядка 6 млн квадратных метров разрешений на строительство получили за эти 2 месяца жилых объектов. В т.ч., были поданы заявки на заключение о соответствии застройщика установленным критериям. Получается, застройщики знают, что закон вступает в силу, и максимально пытаются ограничить свою ответственность. Сейчас идет дискуссия о том, чтобы поднять процент с 1,2% у компенсационного фонда. Также, есть возможность предоставить компенсационный участок застройщику, который на себя берет обязательства достройки проблемного объекта без торгов. Только если путем применения параграфа №7 о банкротстве застройщик выходит на согласование через Минстрой, и с согласия Арбитражного суда получает объект без торгов, начинает его строить, и денег по каким-то причинам не хватает, то тогда он может обратиться в регион и получить земельный участок.

Вся информация будет размещаться через Единую информационную систему жилищного строительства – с 1 июля 2018 года.

Президент дал поручение и банки будут обязаны заниматься проектным финансированием. Сегодня проектное финансирование уже есть. Все эти годы банки финансировали застройщиков: давали кредиты, брали залоги, контролировали платежи и т.д. Но проектное финансирование в этом смысле не сработало. Сейчас Центробанк разрабатывает методики дополнительного контроля, чтобы проектное финансирование обеспечивало завершение строительства объектов. Какие гарантии получает гражданин сейчас? Когда 67% застройщиков платят в страховую компанию, гарантий нет. Когда застройщик платит в Фонд, эта гарантия либо ограничена лимитом в 10 млн рублей, либо лимит – норматив 120 квадратных метров помноженных на рыночную стоимость в регионе на дату заключения договора. Это, конечно, не полностью обеспечит права граждан, но это уже достаточно большая сумма.

Если застройщики работают через счета эскроу, то у гражданина 2 риска. Первый – застройщик не достроит, и второй – банк обанкротится. Оба риска страхуются. Банк обязует вернуть деньги со счета эскроу (проценты на этот счет не начисляются). Если банк обанкротится, то риск заключается в размере 10 млн рублей, которые Агентство по страхованию вкладов выплатит гражданину. Это максимальный риск, включающий и проценты, и штрафы, и неустойки. Банк за этот риск тоже должен платить – примерно 1,2% в год. Если мы получаем дополнительный риск, то получаем дополнительную плату – ее платит покупатель. Так устроен рынок. Что будет с  ценой на рынке? В Москве задел квадратных метров по старым правилам – примерно на 5 лет. Поэтому, по старым правилам застройщики будут работать и у них есть возможность не увеличивать цены на жилье. Поэтому, по этой причине в ближайшее время цена расти не будет. По другим причинам, таким как рост стоимости материалам и т.д., она расти может. Но не из-за роста банковских издержек или повышения платы за риск по страховкам. Эта тенденция начнется только с 1 июля 2019 года по новым проектам.

По поводу апартаментом, законопроект, который сейчас обсуждается, не предусматривает защиту прав граждан по закону №214 и №218. Там только влияние на прописку и коммунальные платежи.

Покупая объект по долевому строительству, гражданин несет риск получения вовремя данного объекта. По договору гражданин имеет статус инвестора. Защита не полная. Самый безопасный способ – купить готовое жилье.

Сегодня в Москве официально 4927 пострадавших человека – те, кто включены в официальный реестр. Тех, кто не включен в реестр – около 13 000. В основном, они не включены в реестр, потому что ждут, т.к. все дома в Москве будут достроены и они получат свои квартиры. Более того, проблему пострадавших граждан мэр держит на личном контроле. У нас всего 31 проблемный объект. Из них по 25 будет завершено строительство. Есть поручение мэра определить городскую организацию – Мосотделстрой-1. Есть документ, выделено финансирование. Данная организация уже согласована в Министерстве строительства, получила одобрение как новый застройщик, будет утверждена в Арбитражном суде и достроит Царицыно. Также это городское акционерное общество, утвержденное заключением Министерства строительства, что она достроит Новогиреевскую. Таким же образом она достроит объект на Вернадского, 78. Но если по Царицыно и Новогиреевской уже введена процедура банкротства, и у этой организации уже есть права туда зайти, то по Вернадского 78 процедура банкротства уже полтора года не вводится, суд откладывается. Как только она будет введена, мы будем иметь возможность достроить этот объект. Финансирование на это выделено. Также, из дорожной карты исключены 9 объектов в связи с тем, что они достроены и граждане получили свои квартиры: Филы-Давыдково, 69, Текстильщиков, 42, Железнодорожная, 39, бывший объект «Мирекса» - корпус 18 и 18а, Ватутинки, 45, Волгоградский, 143, Полярная, 34, Рублевская, 18 – граждане получили компенсационные меры. Дополнительно в дорожные карты мы включили еще 3 объекты, и, по крайней мере, первые два достраиваются в этом году: Нагорная, 7 и Каменка, 51. Еще один объект – ЖК «Легенда» в Троицке, где объект был застрахован в Обществе взаимного страхования. Как только объект стал проблемным, он был из этого общества исключен. Но сейчас Общество будет, скорее всего, достраивать данный объект, и есть меры, как этот объект будет достроен.

В этом году на 7 млн квадратных метров согласовано за 1 полугодие дополнительной недвижимости на Градостроительной земельной комиссии. Из них 2,6 млн – жилые объекты, 2 млн – торгово-административные,  600 000 – социальные, либо спортивные. 100 000 – религиозные, 700 000- гаражи, 150 000 – гостиницы, 750 000 – промышленные объекты.

В этом году мы были вынуждены усилить контроль за проверками застройщиков. Порядка  3000 мероприятий мы будем проводить над застройщиками в этом году. если новые требование – 1 разрешение на 1 застройщика, то мы видим удвоение количества застройщиков, т.к. будет много новых юридических лиц. Как правило, новые юрлица – в основном, проектные компании, которые состоят из директора, главного бухгалтера и отсутствия выручки, то здесь появляются субъекты малого  микробизнеса, которые мы не можем проверять первые 3 года. Получается, что проверять будет только за нарушения.

В этом году основные нарушения – это нарушения финансовой отчетности, нормативов устойчивости и целевого использования. По таким нарушениям мы сначала даем только предписание, за неисполнение которого мы имеем право писать в Росреестр на приостановку привлечения  средств.

На 21 млн рублей в этом году у нас оштрафованы застройщики за нарушение проектной декларации и отчётности. Таких нарушений у  нас 22.  В основном, нарушения касаются проектной декларации и расчета экономических нормативов, т.е. когда их просто неправильно считают – 286 таких застройщиков. Отчетность сейчас анализируется в автоматическом режиме – автоматически рассылаются предупреждения. Наша задача – только контролировать исполнение.

Е. СЕМЕНОВА – «Аргументы и факты»

Расскажите, пожалуйста, о ситуации с Терлецким парком.

К.П. ТИМОФЕЕВ

Это Новогиреевская, 5. Застройщик «Мосотделстрой-1» будет достроен, финансирование выделено, процедура банкротства есть. Получено согласие о передаче доли Минобороны городу. Это позволит быстрее зарегистрировать права и закончить строительство.

Е. МИШИНА – «ТАСС»

Сколько сейчас на продажу квадратных метров?

К.П. ТИМОФЕЕВ

12,6 млн квадратных метров – жилые объекты и апартаменты. Апартаментов - 2,6. Млн квадратных метров.

Е. МИШИНА – «ТАСС»

Будете ли вы через выступать с законодательной инициативой по защите покупателей апартаментов?

К.П. ТИМОФЕЕВ

Когда принимался этот закон в конце прошлого года, были очень эмоциональные слушания. И я поднимал этот вопрос. Такие поправки мы направляли и недавно еще раз направили, чтобы, если заключается договор долевого участия с гражданином, апартаменты были под защитой данного закона. Защита возможна, когда определен статус апартаментов – такого статуса до сих пор нет, это нежилое помещение. Если мы готовы защищать покупателей нежилых помещений, тогда у нас есть еще гаражи, офисы на первых этажах, гостиницы, места временного проживания – где та грань, которая должна быть? Поэтому, многие решили, что раз не жилье, то оно не попадает под защиту. С этим приходится жить.

О. НАБАТНИКОВА – «Россия сегодня»

Константин Петрович, сколько из обозначенных Вами 6 млн квадратных метров жилья за последние 2 месяца получили дольщики?

К.П. ТИМОФЕЕВ

Не более 30% успели подать документы, а 70% будут подаваться в июле уже по новым требованиям.

О. НАБАТНИКОВА – «Россия сегодня»

Есть ли прогнозы, сколько до 1 июля 2019 года будет получено разрешений на строительство московскими застройщиками?

К.П. ТИМОФЕЕВ

В прошлые годы ежегодно получали разрешение на строительство порядка 10 млн квадратных метров. Но это не значит, что все они выходили на площадки. В этом году, с учетом этих 6, в общей сложности будет выдано около 12 млн.

О. НАБАТНИКОВА – «Россия сегодня»

Правильно ли я пониманию, что к 2020-м годам появятся жилые объекты, которые будут защищаться не Фондом, а только банками?

К.П. ТИМОФЕЕВ

1 июля 2019 года – это дата, после которой счета эскроу должны открываться только застройщиком, который регистрирует первый договор долевого участия после 1 июля 2019 года. Т.е., разрешение на строительство они получили раньше, а договор зарегистрировали позже. Практика показывает, что банковское сопровождение сегодня значительно сложнее, чем оплата 1,2% Фонду. Поэтому, многие застройщики будут стараться до 1 июля 2019 года зарегистрировать первый договор долевого участия. И мы с вами увидим новые объекты на рынке до 1 июля 2019 года. Думаю, тенденция удвоится. Они получат разрешение на строительство и зарегистрируют первый договор. Но не факт, что они будут строить или продавать. Этот пакет документом будет лежать. Он будет стоит какую-то сумму, как залоговая масса, как будущий проект. Они могут перепродаваться инвесторами. Но не факт, что они пойдут на рынок. Потому что когда у одного застройщика на одной территории строится несколько одинаковых домов, он не будет сразу предлагать их все в продажу. Это не логично. Но разрешение он получит. Поэтому, с 1 июля 2019 года мы увидим спад новых разрешений. По крайней мере, мы прогнозируем этот спад на 6-8 месяцев. Новые договоры тогда начнутся примерно с 1 января 2020 года. Получается, у старых договоров средний срок дожития – 4,5 года. Если брать 1 января 2020 года и добавить 4,5 года, получится середина 2024 года – мы получим объекты, которые будут полностью защищены счетами эскроу. За это время будет большая нагрузка на Компенсационный фонд. Счета по страховке закончатся, и останется только Фонд. Все, кто получал разрешение на строительство и заключение о соответствии в этом году, они все идут в Фонд. Поэтому .1,2% - это несоразмерная плата за риск. Соразмерная плата – это та плата, которую банки котировали по своим гарантиям. Когда в закон №214 был введен пункт о страховании как альтернатива страховке, банковской гарантии, либо общество взаимного страхования, мы специально с некоторыми застройщиками провели эксперимент – некоторые страховые компании начали котировки с 1%, а закончили 0,2%. ОВС прокотировало чуть дороже – порядка 1%. Банки прокотировали в 6-7% - вот та плата за риск.

А.БЕСТУЖЕВА – «Москва 24»

В каких проектах сейчас заинтересованы московские инвесторы?

К.П. ТИМОФЕЕВ

Тех, которые дают более 20% годовых прибыли. Потому что, если они оценивают банковский кредит – порядка 11%, который занимает 30% стоимости всего проекта, а остальное –средства населения, то в Москве норма рентабельности такова. В регионах он меньше. Эффективнее строить промышленные территории и территории комплексного развития. Большая подвижка здесь сделана в этом году – мы уменьшили плату за изменение видом целевого использования земельных участков, ввели правила земельного пользования и застройки, что ускорило процесс согласования проектной документации.  В результате мы видим, что около 3 млн жилья в прошлом году было построено или строится в бывших промышленных зонах.

ВОПРОС ИЗ ЗАЛА

Если апартаменты будут продавать по договорам долевого участия, получается, к ним можно будет привлекать деньги соинвесторов. Тогда не будет ли тенденции, что застройщик будет более заинтересован строить именно апартаменты?

К.П. ТИМОФЕЕВ

Это комплексный вопрос. С одной стороны, апартаменты застройщики строят, потому что у них не получается выполнить санитарные и социальные нормы. С другой стороны, граждане, покупая эти объекты недвижимости, понимают, что им комфортно жить в таким образом спроектированных домах. Много апартаментов строится в ЦАО. Вопрос в том, кто платит за этот риск и как они защищены. Апартаменты не предполагают финансировать те же счета эскроу. Также стоит вопрос по гаражам. Если человек покупает гараж, он платит на счет эскроу или нет? По сути, должен платить, но этого в законе не указано. То же самое, когда он покупает магазин на 1 этаже. Это нежилое помещение, и через счета эскроу оплата не проходит. А имеет ли право застройщик привлечь средства по апартаментам? Да, имеет право. Договор долевого участия по апартаментам не является обязательным. Но застройщики специально его заключают, осознанно выполняют его критерии (уставной капитал, требования к руководителям, требования по отсутствию недоимки, делают проектную декларацию), регистрируют первый договор долевого участия и получают заключение о соответствии застройщика критериям. Это очень позитивный рекламный ход! Если рядом находятся 2 объекта, они говорят: «мы продаем по закону №214». Но не продают они по нему! Они продают по договорам долевого участия, который не находится под защитой закона. Но так как этот договор заключен, у них есть большой плюс – этот договор регистрируется в Росреестре. Получается хотя бы отсутствие двойной продажи, отсутствие явной мошеннической схемы.

ВОПРОС ИЗ ЗАЛА

У меня вопрос по ЖК «Легенда». Как удалось договориться, чтобы достроили объект? Когда это случится?

К.П. ТИМОФЕЕВ

Сейчас они подготавливают график, наши застройщика, кто частично готов за свои средства достроить, а частично они профинансируют из своих ресурсов. Тут больше моральная ответственность руководителей.

А. ХОРОШИЛОВ – «Вечерняя Москва»

Какова судьба Малыгина, 12?

К.П. ТИМОФЕЕВ

Дом в высокой степени готовности. Там недешево стоят квартиры. Граждане стали собирать деньги на дострой. Мы нашли техзаказчика, заключили договор, почти преступили к строительству. Тут в Госдуме услышали, что все регионы обязаны достроить объекты. Все, это действие прекратили. Сейчас у региона нет правовой возможности туда зайти, а они не желают этого делать. Вот пытаемся найти какой-то компромисс. Скорее всего, будем помогать либо с подключением, либо сетями. Но здесь без коллективной работы не обойтись. Но город готов оказывать всяческое содействие. Есть технический заказчик, мы готовы его профинансировать. Но правового механизма нет. Это только самостоятельно завершение строительства за счет средств участников долевого строительства – это по закону.

С. БАБКИН – «Российская газета»

Вы не прогнозируете резких изменений цен?

К.П. ТИМОФЕЕВ

В 2018-2019 годам мы этого не видим, потому что многие объекты пока что в продаже по старым правилам. А в первой половине 2019 года они тоже будут по старым правилам. Те объекты, которые будут по новым правилам, как мы посчитали, будут появляться в октябре-ноябре 2019 года. Единственное, повышение цены возможно только из-за инфляционных каких-то процессов.

ВЕДУЩАЯ

Спасибо. Пресс-конференция завершена.