Рынок коммерческой недвижимости живет и процветает

Деньги есть, но...

Все эксперты солидарны с тем, что объем инвестиций в недвижимость РФ в 2019 году вырос.

"По предварительным итогам 2019 года, объем инвестиций в недвижимость России может увеличиться в 1,4 раза по сравнению со значением прошлого года (181 млрд рублей) и может достигнуть порядка 250 млрд рублей ($3,8 млрд)", — считает старший директор, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирина Ушакова.

Видит рост объема инвестиций и партнер, руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman & Wakefield Денис Соколов, который отмечает, что по итогам 2019 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составит 2,5 млрд евро.

"Это на 500 млн больше, чем в прошлом году. Однако в целом этот показатель остается недостаточным для того, чтобы наполнить ликвидностью сектор коммерческой недвижимости", — говорит он.

Генеральный директор JLL Андерс Лильенстолпе считает, что рост инвестиций в недвижимость продолжится и в следующем году.

"Инвестиционный объем в 2020 году увеличится на 30% и составит около $4,5 млрд. По нашим ожиданиям, спрос распределится в следующем порядке: офисная недвижимость будет лидировать. Торговая — на втором месте; склады или гостиницы окажутся на третьем месте, потеснив жилье, которое привлечет меньше интереса, учитывая изменения в проектном финансировании жилых проектов с 1 июля 2019 года", — говорит эксперт.

Офисы всему голова

Впрочем, офисы лидируют уже сейчас.

"Рынок офисной недвижимости Москвы второй год подряд демонстрирует пиковые значения спроса, кроме этого, в 2019 году объем введенных в эксплуатацию площадей увеличился в три раза по сравнению с прошлым годом, а доля свободных площадей продолжила снижаться. Такая конъюнктура способствует постепенному смещению баланса рынка на сторону арендодателя после почти четырех лет пребывания на стороне арендатора", — рассказывает старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова.

Аналитики Colliers International считают, что к столь значительному уровню снижения вакансии офисных площадей привели низкие объемы ввода новых.

"Новые объекты офисной недвижимости выходят на рынок уже полностью или частично заполненными", — говорят они.

Кроме того, в 2019 году многие девелоперы возобновили строительство замороженных объектов.

"Общий объем ввода офисных площадей в 2019 году, по предварительным подсчетам, составит около 300 тыс. кв.м, что более чем в два раза превышает объем 2018 года", — говорит Лильенстолпе из JLL.

Директор по офисной недвижимости PPF Real Estate Russia Никола Обайдин также считает, что по вводу площадей картина более радужная.

"Мы видим рост девелоперской активности в офисных проектах. Фактически, начиная с 2014 года, 2019-й стал рекордным по введению новых офисов в эксплуатацию. С учетом заявленных проектов мы можем ожидать дальнейшее увеличение этого показателя ежегодно до конца 2022 года", — отмечает Обайдин.

Эксперты поддерживают коллегу, говоря о том, что в 2020 году рост ввода новых площадей продолжится.

"В 2020 году ожидается ввод около 450 тыс. кв.м, из которых 74% — офисы класса А. Большая часть заявленных площадей (32%) находится в зоне от ТТК до МКАД. В целом на 2020 год можно обозначить следующие тренды: мы будем продолжать наблюдать невысокий уровень вакантности в офисном сегменте, что будет способствовать росту арендных ставок. Продолжится активное развитие сегмента гибких рабочих пространств: сетевые операторы, такие как WeWork, SOK, Business Club, Space 1, продолжат запускать новые площадки. Драйвером развития будет высокий спрос со стороны крупных корпораций к этому продукту", — отмечает Лильенстолпе.

Торговые центры не отстают

Согласно исследованию Cushman & Wakefield, Россия лидирует по объему ввода новых торговых площадей среди стран Европы.

"По итогам 2019 года ввод в эксплуатацию торговых площадей составит 286 тыс. кв.м (10 объектов с торговой составляющей), что на 53% превышает показатель 2018 года, когда открылось 186,9 тыс. кв.м", — рассказала директор отдела торговых помещений CBRE в Москве Марина Малахатько.

По словам эксперта в ближайшие два года ожидается снижение объемов нового ввода и сокращение средней площади новых объектов. Заявленный девелоперами объем ввода в 2020 году составляет 250 тыс. кв.м. Средняя площадь открытых ТЦ в 2019 г. составила 28,6 тыс. кв.м, в 2020 году — 14,5 тыс. кв.м. Актуальными форматами в торговой недвижимости сегодня являются ТЦ в составе МФК, инфраструктурный ритейл, ТЦ в составе ТПУ, районные ТЦ (community malls).

Тем не менее, как отмечает Лильенстолпе, рынок ритейла Москвы, в особенности торговых центров, все еще нуждается в новых качественных площадях.

"Однако на деле реализация новых проектов труднореализуема из-за относительно низких арендных ставок и высоких цен на землю в столице. В отличие от Москвы, многие российские города привлекательны для девелопмента торговых центров ввиду более низкой стоимости земли и затрат на строительство и относительно хорошей покупательной способности", — говорит эксперт.

Согласен с коллегой и операционный директор MALLTECH Кирилл Степанов.

"Мы ожидаем, что в 2020 году рынок продолжит расти. Девелоперы инвестируют значительные средства в сбор и обработку big data: на основании этих данных подбираются площадки под новые проекты и создаются новые концепции, более точно отвечающие потребностям посетителей. В частности, ряд исследований зафиксировал потребность в торговых центрах среднего и малого формата в городах с населением менее миллиона человек. Рост популярности таких ТЦ в совокупности с растущей популярностью "магазинов у дома" и электронных сервисов по доставке еды, в свою очередь, уже в 2019 году создал серьезное давление на крупные сети гипермаркетов — такие гиганты, как "АШАН", например, начинают уходить из мегамоллов", — говорит он.

Складам неплохо

По мнению экспертов, сегмент складской недвижимости продолжает свое развитие и чувствует себя неплохо, а некоторые аналитики уверены, что сегодня именно эта сфера находится на пике.

"На пике сегодня складской и индустриальный сегмент. Это стало результатом государственной политики по реиндустриализации России, импортозамещению и развитию обрабатывающих производств. В предыдущие 20 лет преимущественно развивался пост-индустриальный сектор и потребительская экономика. Сегодня настало время выравнивания диспропорций", — говорит Соколов из Cushman & Wakefield.

Лильенстолпе из JLL объясняет это, прежде всего, высоким спросом со стороны ритейла и логистических компаний. Развитие онлайн-торговли и сопутствующих услуг является драйвером развития складского сегмента в последние несколько лет.

"Рост ставок аренды стал главным трендом 2019 года на рынке складской недвижимости. Темпы роста этого показателя стали максимальными за последние шесть лет — на 11% увеличилась базовая ставка аренды по сравнению с прошлым годом", — говорит старший директор, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE Антон Алябьев.

При этом небольшое снижение объемов ввода в 2020 году эксперты все же ожидают.

Туманные прогнозы или все как всегда

Андерс Лильенстолпе считает, что в целом все сегменты коммерческой недвижимости находятся на восходящем тренде. Доли свободных площадей снижаются, темпы ввода новых площадей еще не "разогнались" до того состояния, чтобы препятствовать росту ставок аренды, поэтому ставки аренды в успешных объектах увеличиваются.

Менее оптимистичен Денис Соколов: "Застой в экономике и стабильность в отрасли. Сегодня мы не видим очевидных точек роста в недвижимости в 2020 году. За пределами госсектора и нацпроектов".

Правда, по его словам, и угроз, специфичных для рынка недвижимости не наблюдаются.

"Черные лебеди могут прилететь лишь из других сфер", — заключает эксперт.

ИСТОЧНИК:ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ