По мнению экспертов, рынок новостроек пока не почувствовал проблем в экономике

Противоречивые факторы от аналитиков

В 2020 году на спрос и цены на рынке недвижимости РФ в целом и Москвы, в частности, продолжают влиять ряд противодействующих друг другу факторов, считает руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов.

"Продолжение перехода застройщиков на проектное финансирование ведет к росту средней стоимости кв.м. В первом квартале 2020 года цена поставила новый исторический рекорд – в старых границах Москвы "квадрат" жилья на первичном рынке достиг 215,2 тыс. рублей, что на 3,2% больше, чем по итогам 4 кв. 2019 года. В январе и феврале стоимости квадратного метра показывала рост (на 1,5 процентных пункта в месячном выражении), в марте зафиксировано минимально снижение средней цены "квадрата" (в пределах 1%). В новой Москве квадрат стоит в среднем 138,7 тыс. рублей — цены по сравнению с концом декабря выросли на 7%. Количество сделок на первичном рынке оказалось ниже, чем годом ранее. В январе-феврале 2020 года в Москве зарегистрировано 10,7 тыс. ДДУ с физлицами, что на 17% ниже, чем в январе-феврале 2019 года", — рассказывает эксперт.

Непрогнозируемые события с падением цены нефти и курса рубля также внесли свои коррективы на рынке новостроек, говорит и директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

"На фоне изменения курса валют наблюдается всплеск продаж, в большей степени в тех проектах, в которых в реализацию вышли новые объемы предложения (как корпуса, так и очереди). По сравнению с февралем продажи увеличились на 17%, помимо этого, по итогам квартала цены выросли на 4,5%, а в некоторых новостройках даже выше", — говорит эксперт.

Подтверждает слова коллег и директор по продажам "НДВ-Супермаркет Недвижимости" Ирина Туманова: "Только в первую неделю после экономического скачка в нашей компании количество сделок в новостройках увеличилось на 30%, и повышенный спрос продолжает удерживаться до сих пор. Люди опасаются потерять накопления и упустить время низких ставок и привлекательных цен на недвижимость. Поэтому торопятся в ближайшее время оформить покупку".

Правда, управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая отмечает, что не все так радужно: "Увеличение активности покупателей новостроек сейчас ощущается в существенно меньшей степени, чем в декабре 2014 года. Конкретные выводы о влиянии текущих событий на рынок жилья можно будет делать не раньше середины мая, когда будут опубликованы показатели сделок за март и апрель".

Разделяет опасения коллеги и руководитель отдела консалтинга и аналитики "НДВ-Супермаркет Недвижимости" Сергей Ковров.

"Насколько длительным будет такой спрос и когда неминуемо выросшие цены станут возвращаться на прежний уровень − сказать трудно, но по сравнению с 2014-2015 гг. естественным ограничением выступает отсутствие крупных сбережений у населения ввиду шестилетнего периода падения реальных доходов населения", — говорит он, отмечая, что особенностями текущего кризиса является то, что рынок вступил в 2020 год с низкими ипотечными ставками, поддерживающими рынок, ожидалось и дальнейшее их снижение.

"Многие покупатели ждали ещё более благоприятных условий", — констатирует Ковров.

Такие разные девелоперы

Если картина мира у риелторов и консультантов в целом совпадает, то вот у девелоперов ситуация в первом квартале складывалась по-разному. Тем более, что в их работу вмешался вездесущий вирус.

"Группа ЛСР" на сегодняшний день работает в пяти регионах, компания на рынке уже 27 год, поэтому весьма устойчива к разного рода внешним стрессам. Как известно, самое большое число подтвержденных случаев заражения коронавирусом приходится на Москву. Но и здесь компания ведет работы в штатном режиме. Текущая эпидемиологическая ситуация не сказывается на сроках сдачи возводимых компанией новостроек. Запрет на въезд иностранцев в Россию глобально на деятельность компании тоже не влияет: все строительные подрядчики в полном объеме продолжают выполнять свои контрактные обязательства. Также компания традиционно в меньшей степени зависит от возможных срывов поставок стройматериалов, поскольку у нас имеются значительные собственные мощности по их производству", — комментируют ситуацию в пресс-службе компании, отмечая, что повышения цен на недвижимость не избежать.

Рост цен и стабильный спрос отмечает и генеральный директор УК "Развитие" Игорь Козельцев.

"В настоящий момент, в период самоизоляции, покупательская активность сохраняется: те, кто планировал покупку, изучают сайты застройщиков, находясь дома. Количество обращений также не снижается: обслуживание клиентов ведется в удаленном формате. Вопрос выхода на сделку решается в индивидуальном порядке", — говорит эксперт, отмечая, что в компании не пытались предвосхитить события и не предпринимали экстренных мер в связи с колебаниями курсов, действуя в рамках стратегии продаж.

По словам управляющего партнера компании "ВектоорСтройФинанс" Андрея Колочинского, рост покупательской активности, которую наблюдают девелоперы и риелторы, в целом характерна для начала года.

"Традиционное затишье во время зимних каникул постепенно сменилось увеличивающимся спросом. Однако, несмотря на 20-процентный рост числа зарегистрированных ДДУ в Москве по итогам феврале по отношению к январю, последний месяц зимы выдался менее успешным, чем год назад – число сделок сократилось на 18%", — отметил эксперт.

А вот директор по продажам ГК "Инград" Константин Тюленев рассказывает, что, несмотря рост звонков и визитов в офисы продаж в первом квартале этого года, наблюдается снижение клиентского потока.

"Но он находится в зоне наших прогнозов и ожиданий (ниже на 7-8% по сравнению с февралем). Говорить о резком влиянии вышеперечисленных факторов на продажи пока преждевременно", — считает эксперт, отмечая, что сейчас интерес покупателей сосредоточен на объектах на высокой стадии готовности.

Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин отмечает совершенно иную тенденцию: "На своих объектах мы не наблюдаем ажиотажного спроса. Тем не менее, активность покупателей пока сохраняется на высоком уровне. Продажи соответствуют плану. Мы не исключаем возможности, что в связи с ужесточением карантина из-за коронавируса активность покупателей на какое-то время может заметно снизиться".

Не почувствовали изменений и в компании "Сити-XXI век".

"Мы пока не почувствовали существенных изменений, выдерживаем плановые цены и темпы. Тем не менее, мы готовимся и к реализации пессимистичного сценария — превентивно разработали стратегию развития компании на период кризиса", — говорит директор по продукту компании Мария Могилевцева-Головина.

Она добавляет, что в компании пока не видят взрывного роста или массового падения цен, хотя несколько раз встречалась информация, что некоторые застройщики рассматривает варианты заморозки некоторых проектов.

"Мы решили не принимать сейчас ни каких экстренных мер – с начала года большинство наших проектов показывает перевыполнение планов продаж. Запас прочности у нас есть, и снижение спроса выведет нас на плановый уровень реализации", — поясняет эксперт.

В конце туннеля

Прогнозы дело неблагодарное, и многие эксперты сходятся во мнении, что сейчас говорить о чем-либо преждевременно.

"Мы не знаем, как долго продлится карантин, и насколько болезненными будут последствия экономического и эпидемиологического кризисов для строительной отрасли. В такой ситуации не хочется делать необоснованных прогнозов по динамике цен. При благоприятном стечении обстоятельств, если распространение коронавируса удастся преодолеть, рынок начнет восстанавливаться осенью. С наступлением нового сезона деловой активности покупатели начнут возвращаться, а количество сделок – расти", — говорит Колочинский из компании "ВекторСтройФинанс".

Согласны с коллегой и другие девелоперы, которые отмечают, что все будет зависеть от сроков преодоления инфекции и масштабов рецессии. В любом случае строительная отрасль будет нуждаться в государственной поддержке. Эффективность принятых мер во многом определит скорость восстановления рынка после снятия карантина.

"На сегодняшний момент есть смысл делать только краткосрочные прогнозы. Самое важное в этот период не совершать резких действий. Недвижимость остается наиболее позитивной зоной инвестиций и динамика будет идти волнообразно, но в целом достаточно стабильно", — советует Тюленев из ГК "Инград".

В отличии от девелоперов риелторы все же готовы заглянуть в далекое будущее: "Полагаю, Центробанк рано или поздно начнет повышать ключевую ставку (весьма вероятно – летом), поэтому и фондирование для банков будет дорожать, а вслед за этим – повысятся и ставки. В то же время во втором пакете антикризисных мер правительства возможно будет предусмотрено субсидирование ипотечных ставок для населения, как это практиковалось в предыдущий кризис, однако каким будет размер субсидирования пока не ясно. С этой точки зрения, клиентам, рассчитывающим купить квартиру в кредит, не стоит ничего выжидать, а лучше получать ипотеку сейчас", — говорит Литинецкая из компании "Метриум".

"Застройщики, в свою очередь, будут тщательно подходить к выходу новых проектов и оптимизации затрат, так как современные реалии могут привести ускорению инфляции и удорожанию строительных материалов, что повлечет за собой рост себестоимости строительства", — считает Родионцев из Est-a-Tet.

А вот Попов из аналитического центра Циан считает, что новостройкам еще повезло.

"Сегмент новостроек на сегодняшний день находится в более выигрышном положении, чем вторичное жилье. Приобрести жилье от застройщика можно дистанционно, даже без посещения офиса продаж и банка. На "вторичке" сложно представить сделку без личного посещения квартиры. Поэтому падение спроса мы прогнозируем прежде всего на готовое жилье", — заключает эксперт.

ИСТОЧНИК:ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ