Рынку первичного жилья московского региона нестрашны кризисы и пандемия

Все ниже и ниже

"Влияние пандемии на рынок новостроек начало ощущаться еще до введения режима самоизоляции – так, в марте застройщики фиксировали всплеск покупательской активности. Люди опасались возможного роста ипотечных ставок в будущем, опасались дефолта и инвестировали в недвижимость, чтобы сохранить сбережения, или просто пытались ускориться с решением квартирного вопроса до введения ограничительных мер", — рассказал управляющий партнер "ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский.

Он отметил, что уже в апреле с введением режима самоизоляции наступил спад спроса. Из-за действующих ограничений застройщики были вынуждены закрыть офисы и перевести продажи в онлайн, но психологически клиенты оказались не готовы дистанционно приобретать квартиры. Закрытие отделений МФЦ и сбои в работе Росреестра только усугубили ситуацию.

Директор по продажам Группы "Самолет" Кирилл Храпов согласен с коллегой: он подтверждает, что все случившееся в первой половине этого года привело к проседанию рынка недвижимости.

"Но для клиентов были и положительные моменты: пандемия временно остановила рост цен и мотивировала застройщиков и банки сформировать ландшафт онлайн сделок, поэтому теперь купить квартиру можно, не выходя из дома", — напомнил эксперт.

Заместитель директора по продажам ГК "Гранель" Сергей Нюхалов оценил падение спроса в среднем от 30 до 50% в зависимости от проекта.

"Снятие ограничительных мер, определенно, оживило спрос, однако говорить о возвращении к показателям, которые были до введения ограничительных мер, преждевременно", — поясняет эксперт. «О каких-то глобальных изменениях, которые могут произойти на рынке недвижимости до конца года, пока говорить рано", — согласны в Донстрое.

Что покупать?

Еще одной тенденцией, по словам экспертов, стало сокращение предложения.

"Напомню, что в первой половине 2020 года мы ожидали вывода на рынок порядка 30 новых проектов, половина из которых должны были расширить список предложений ниши бизнес-класса. Практически по всем проектам старт продаж перенесен на более поздний срок", — рассказывает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.

Соглашается с коллегой и генеральный директор компании WE KNOW Александр Галицын: "Если в первом квартале 2020 года на рынок вышло столько же проектов, что и в 2019 году (точнее, даже в 2020 — 11, а в 2019 – 10), то после начала изоляции, в апреле мае и июне активность девелоперов в части вывода в продажи новых объектов резко снизилась. За неполный 2 квартал 2020 г. на рынок вышло всего 5 проектов", — говорит он.

Правда сокращение вывода новых проектов на рынок связано не только с режимом самоизоляции. Заместитель генерального директора MR-Group Ирина Дзюба считает, что эта динамика обусловлена и влиянием пандемии, и "эхом" реформы долевого строительства.

Конечно, все это не может не отразиться на ценах, рассказывает директор департамента финансов ГК "Инград" Пётр Барсуков.

"Цены будут плавно расти. Это связано и с ростом себестоимости строительства, и с инфляцией. У застройщиков нет никаких оснований для их снижения. Застройщик просто не может работать ниже себестоимости. Более того, банки, которые выдают кредит на строительство, также заинтересованы в том, чтобы девелоперы не нарушали свою финансовую устойчивость", — говорит эксперт.

А вот рынок новой Москвы чувствует себя как никогда прекрасно: по словам коммерческого директора ГК "А101" Анны Боим, активное предложение на рынке ТиНАО не сокращается, а, напротив, растет.

"В основном это происходит в результате значительного снижения объемов продаж в период пандемии. Безусловно, ипотека с господдержкой и совместные программы девелоперов и банков, в том числе снижающие ставку почти до 0% на несколько месяцев, а также возможность купить квартиру онлайн подстегнули спрос", — поясняет она.

Сказался кризис и на сегменте элитных новостроек: "Если рассматривать сегмент элитных новостроек (от 65 млн рублей за объект), то ситуацию на рынке в первом полугодии можно поделить на два периода – финансовый кризис, и последовавший за ним период пандемии, от которого экономика пострадала еще сильнее. На итоги первого квартала в элитном сегменте повлиял, в основном, нефтяной кризис, приведший к падению курса рубля. Волатильность валют, как и прошлые кризисы мгновенно активизировала рынок. Дополнительным фактором, повлиявшим на активность покупателей, стало и то, что в начале года акционерам крупных компаний выплачиваются дивиденды, а ключевые сотрудники получают ежегодные премии, которые выплачиваются в рублях. Соответственно, получившие внушительные суммы пополнили ряды тех, кто хранил сбережения в рублях. Сложившая ситуация заставила срочно принимать решение о спасении средств", — рассказывает директор по продажам Valartis Group Ольга Зыблая.

Прогноз – осторожный

Что касается будущего, то пока игроки рынка дают очень острожные прогнозы: "Развитие рынка недвижимости будет зависеть от темпов восстановления экономики и динамики цен на нефть. Точно сказать, как будет развиваться ситуация, сейчас никто не сможет, так как текущий кризис является уникальным по своей природе. В разгар пандемии работа многих отраслей была парализована на несколько месяцев, последствия чего будут ощущаться еще продолжительное время", — считает Колочинский из "ВекторСтройФинанс".

По мнению Барсукова из ГК "Инград", рынок будет консолидироваться. Сегодня небольшим компаниям намного сложнее выводить свои проекты. Отчасти играет роль доверие клиентов крупным игрокам, отчасти – банковская политика.

"При системе эскроу-счетов банки в каком-то смысле сами стали регулятором рынка. Они понимают, что в случае дефолта застройщика им придётся взять на себя весь груз ответственности перед дольщиками. Сейчас смотрят абсолютно на все. В этом смысле несистемным застройщикам будет намного сложнее убедить банки финансировать их проекты", — поясняет он.

Колочинский добавляет, что в краткосрочной перспективе столичный рынок новостроек ждет активное лето.

"Но отложенный спрос может исчерпать себя к осени. В сентябре и октябре дополнительный стимул покупателям может придать субсидированная ипотека, которая будет доступна до ноября 2020 года. Если программа не будет продлена, клиенты, откладывающие покупку квартиры на последний момент, поспешат воспользоваться выгодными условиями кредитования. В дальнейшем ситуация на рынке недвижимости и в экономике в целом будет зависеть от эпидемиологической обстановки. Если случится вторая волна, о быстром восстановлении отрасли не может быть и речи", — заключает эксперт.

ИСТОЧНИК:ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ