Рынок коммерческой недвижимости РФ "выздоравливает" после пандемии

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости РФ в третьем квартале осталась в зоне "осторожного оптимизма". За прошедшие четыре месяца после постепенного снятия ограничительных мер (июнь-сентябрь) восстановление рынка отмечается во всех сегментах недвижимости. В офисном и складском секторе стабилизировался уровень вакансии, продолжается рост арендных ставок, в торговых центрах растет посещаемость по сравнению с первыми неделями после открытия. Тем не менее, по мнению экспертов рынка, опрошенных "Интерфаксом", далеко не по всем показателям удалось вернуться к уровню прошлого года — новое строительство и объем сделок остаются ниже показателей прошлого года. Посещаемость торговых центров, скорее всего, до конца года не вернется к докризисным.

Офисы: ставки не падают, сделки не идут

"В сегменте офисной недвижимости полноценного восстановления рынка пока не наблюдается: спрос по-прежнему сдержанный, девелоперы также с осторожностью выводят проекты на рынок. Активными на рынке остаются либо крупные компании с большим количеством ресурсов, которые еще до пандемии планировали арендовать или купить крупные объемы офисов, либо операторы гибких офисных пространств, несмотря на очевидное снижение спроса на продукты этого сегмента наравне с классическими офисами", — рассказала Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank.

Напомним, что, по данным экспертов, одной из крупнейших сделок в III квартале была аренда оператором гибких офисов Space 1 около 12 тыс. кв.м площадей в рамках нового комплекса "Новый Балчуг".

При этом аналитики подчеркивают, что серьезного падения ставок аренды и цен на офисы на рынке так и не произошло.

"В офисном сегменте за первые девять месяцев 2020 года ставка аренды выросла на 4%, мы ожидаем, что до конца года показатель останется стабильным", — добавляет заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Татьяна Дивина.

В целом, эксперты сходятся в том, что падения рынка не случилось, однако очередной подобный шок может усилить негативные последствия.

Если второй волны не произойдет, ситуация будет развиваться благоприятно. Опасения экспертов вызывает только рост вакансии. Пока она выросла на 2,9 п.п. и достигла 12,1%.

"Доля свободных площадей в целом на рынке сохраняется на относительно низком уровне. Во II квартале было зафиксировано увеличение этого показателя на 0,6 п.п. до 10%. По предварительным итогам в III квартале возможен рост до 10,7%. При этом мы наблюдаем заметное увеличение рынка субаренды (за II квартал рост составил 93%) и помещений, которые предлагаются с целью замены текущего арендатора", — привела данные своей компании Татьяна Дивина.

"Очевидно, что многие компании будут использовать гибкий подход, позволяя сотрудникам работать из дома по определенному графику. Однако принятие соответствующих решений компаниями требует времени, тем более требует времени переговоры с арендодателями в случае, если необходимо оптимизировать площади", — напоминает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL.

По данным CBRE, по итогам трех кварталов 2020 года в сегмент офисной недвижимости было инвестировано порядка 64 млрд рублей, что на 59% превосходит объем в аналогичном периоде 2019 год. Однако доля офисной недвижимости в объеме сделок в III квартале составила 21% против 37% в сопоставимом периоде 2019 года.

Что касается нового строительства, то, п единодушному мнению экспертов, оно будет ниже прошлогодних показателей на 50%, а количество купленных и арендованных офисных площадей меньше на 30%, чем в 2019 году.

"По итогам текущего года ожидается общий объем поглощения офисов на уровне 400-450 тыс. кв.м вместо 700-750 тыс. кв.м, прогнозируемых в начале года. Это в свою очередь повлияет на перенос сроков ввода офисных проектов, совокупный объем которого с малой долей вероятности превысит 300-320 тыс. кв.м. В 2021 году ожидается положительная динамика показателей, если до конца года на рынок не будет оказано столь сильное негативное влияние", — прогнозирует Широкова.

Более оптимистичные данные приводит заместитель директора отдела исследований рынка CBRE Маргарита Кабалкина. Она считает, что по итогам года объем арендованных и приобретенных офисных площадей, по прогнозам, составит порядка 1 млн кв.м.

"Мы ожидаем, что в 2020 году объем нового предложения может увеличится до 500 тыс кв.м, однако порядка 40% от этого объема может быть сформировано вводом в эксплуатацию проекта "Ростех-Сити", который стоится под конечного пользователя", — напоминает эксперт.

В ожидании «торговых гостей»

К сожалению, в третьем квартале в сегменте торговой недвижимости продолжает наблюдаться негативный тренд – вакансия растет. Но обнадеживает то, что этот рост не критичный.

"По итогам III квартала 2020 года уровень вакансии в торговых центрах Москвы, введенных в эксплуатацию более двух лет назад, увеличился на 1,8% (относительно 2019 года) и составил 5,3%. Но по сравнению со II кварталом 2020 года изменений не зафиксировано. Более того, в новых объектах уровень вакансии снизился на 3% по сравнению с предыдущим периодом и составил 11%. Общий уровень вакансии достиг 9,5%, что на 2,9 п.п. больше показателя за III квартал 2019 года. Однако в сравнении с I полугодием 2020 года общий уровень вакансии снизился на 0,5 п.п. На фоне текущей эпидемиологической и экономической ситуации прогнозируется рост вакансии до 11% по итогам года при условии, что снятие ограничений на работу объектов торговой недвижимости было окончательным и повторные меры применяться не будут", — рассказала Широкова.

Такое положение повлияет на ввод ранее анонсированных к открытию в этом году объектов: прогнозируется перенос сроков открытия на следующий год около 30-40% объектов по всей стране. Так по планам девелоперов, объем нового ввода в Москве до конца 2020 года составит 313,4 тыс. кв.м торговых площадей. Таким образом, годовой объем нового предложения торговых центров составит 480,3 тыс. кв.м, что в два раза больше прошлогоднего показателя. Кроме того, за I–III кварталы 2020 года было перенесено 49% от заявленного годового ввода, что составляет 467,7 тыс. кв.м арендуемых торговых площадей.

Что касается регионов, то там, по данным CBRE, в I полугодии там не открылось ни одного нового торгового центра, а 25% изначально запланированного девелоперами объема нового ввода в 2020 г. уже перенесено на следующий год.

"Заявленный девелоперами объем нового ввода торговых площадей в региональных городах составляет около 500 тыс. кв.м. Фактически, по нашим оценкам, будет открыто 330 тыс. кв.м. Запуск ряда крупных объектов заявлен на конец года, в связи с этим сохраняется вероятность дальнейшего переноса дат открытия на 2021 год", — добавила Екатерина Сизанова, старший консультант отдела исследований компании.

В целом моно сказать, что сегмент торговой недвижимости очень сильно пострадал именно в период ограничений и после их снятия посещаемость торговых центров не вернулась на докризисный уровень, восстановившись на 80-90% в зависимости от региона. Например, по итогам третьего квартала 2020 года доля свободных помещений на Тверской составила 15,5% увеличившись на 6,6 п.п. по сравнению с предыдущим кварталом и на 9,2 п.п. за последний год. Данное значение является максимальным с середины 2016 года, рассказала руководитель отдела стрит-ритейла компании JLL Екатерина Подлесных.

Эксперты отмечают, что основными причинами закрытия физических точек ритейлеров и, как следствие, повышения вакантности являются снижение покупательского трафика, падение платежеспособности населения и в каких-то случаях невозможность договориться с арендодателями о достаточных послаблениях на кризисный период. Так, к сожалению, будет и в ближайшем будущем.

"Прогноз по обороту розничной торговли и реальным располагаемым доходам населения на 2020 год находится в отрицательной зоне. Несмотря на предполагаемый рост этих показателей в 2021 году, возвращение к уровню 2019 года произойдет не ранее 2022 года", — считает Дивина.

Казалось бы, самое время покупать активы, но тоже нет. Как рассказали в CBRE, объем инвестиций в объекты торговой недвижимости за девять месяцев 2020 года составил порядка 18 млрд рублей, что на 36% ниже значения в январе-сентябре 2019 года. Доля этого сегмента сократилась до 10%. В III квартале было закрыто несколько сделок с торговыми центрами окружного масштаба и инфраструктурным ритейлом, а также одна сделка с крупным недостроенным объектом. Но, как отмечают эксперты, большинство этих сделок находились на заключительной стадии согласования до обострения ситуации с распространением COVID-19.

Остров складской стабильности

Складской сегмент показал стабильность в текущих непростых условиях. Причем, речь может идти о стабильном росте. На рынке складской недвижимости после снижения деловой активности в марте-апреле 2020 года, с конца мая мы наблюдаем активное восстановление. Идет оно во многом за счет роста онлайн-торговли.

"По предварительным итогам III квартала доля компаний в общем объеме сделок из данной сферы деятельности выросла до 34%. Для сравнения – по итогам 2019 года доля компаний из сферы онлайн торговли не превышала 10% от всего объема сделок", — напомнила Широкова.

Ожидаемо растут и ставки.

"На конец третьего квартала 2020 года средняя ставка аренды на складские помещения класса А выросла на 3% относительно конца прошлого года, по итогам года этот рост составит порядка 4%", — добавила Дивина.

По предварительным итогам III квартала ставка аренды на склады в Московском регионе составит около 4 тыс. рублей за кв.м в год без учета НДС и ОРЕХ, показав небольшой рост по сравнению с концом 2019 года, когда ставка достигала 3,9 тыс. рублей за кв.м в год без учета НДС и ОРЕХ.

"По итогам 2020 года мы прогнозируем, что ставка будет находиться в диапазоне 4-4,1 тыс. рублей за кв.м в год без учета НДС и ОРЕХ", — рассказала Дивина.

Символизируют о росте и низкие показатели вакансии. Доля вакантных площадей по предварительным итогам III квартала 2020 года достигла показателя 2,2%, снизившись на 0,5 п.п. по сравнению с концом 2019 года. И эксперты не ожидают существенного изменения показателя как минимум до конца года.

Что касается ввода новых складских комплексов, то здесь мы наблюдаем замедление.

"Ввод замедлился в связи с ограничениями на строительство (согласно предварительному прогнозу на 2020 год это будет -30% год к году)", — отметила Дивина.

Как пояснили в Knight Frank, снижение по итогам года связано переносом ввода части объектов на 2021 год. Прогнозируемый показатель нового строительства составит около 700 тыс. кв.м вместо 978 тыс. кв.м по итогам 2019 года. При этом показатели нового строительства качественных складов в регионах России останутся на уровне 2019 года и составят около 500 тыс. кв.м (467 тыс. кв.м складов было введено в эксплуатацию в регионах России по итогам 2019 года).

"Также в Московском регионе мы ожидаем снижения объема сделок до 1,2 млн кв.м по сравнению 1,5 млн кв.м в 2019 году. Однако это снижение не связано с влиянием пандемии, а является трендом по смещению спроса на качественные склады в регионы России, начавшимся в 2018 году. По итогам 2020 года мы прогнозируем, что объем сделок с качественной складской недвижимостью в регионах России составит около 800 тыс. кв.м против 585 тыс. кв.м по итогам 2019 года", — говорит Широкова.

Пока же, по итогам первых трех кварталов года в складскую недвижимость было вложено 30 млрд рублей, что на 13% превышает объем инвестиций в этот сегмент в I-III кварталах 2019 года, подсчитали в CBRE. Доля сегмента в объеме вложений в III квартале 2020 года была максимальной и составила 33%. Крупные сделки заключались в Московском регионе с такими объектами как "PNK парк Вешки", логистического комплекса "Север-1", оптово-распределительный центр "Радумля" и другие.

Перспективы на вырост

В целом инвестиции в коммерческую недвижимость в России по итогам третьего квартала достигли 58 млрд руб. Как отмечают в CBRE, такой результат сопоставим со значением во II квартале (57 млрд рублей), однако уступает на 19% показателю в аналогичном периоде 2019 года (72 млрд рублей). При этом, по итогам первых девяти месяцев года наблюдается незначительная положительная динамика рынка благодаря сильному I кварталу (объем вложений составил 180 млрд рублей против 166 млрд рублей, увеличившись на 8%).

"Несмотря на непредсказуемое развитие ситуации в связи с пандемией в этом году, мы предполагаем, что объем инвестиций в недвижимость в 2020 году не будет ощутимо ниже значения прошлого года (248 млрд рублей)", — оптимистично прогнозирует CBRE.

Еще одним хорошим сигналом является тот факт, что доля иностранных инвестиций, которая во II квартале 2020 года упала до минимального 1% в объеме сделок, в III квартале выросла до 14%. Зарубежные вложения были сформированы как ближневосточным и азиатским капиталом (компании PLT, Корейский культурный центр), так и европейским (турецкая компания ENKA).

Эксперты считают, что важным фактором для дальнейшего развития событий будут результаты четвертого квартала текущего года.

"Игроки рынка будут внимательно смотреть как на операционные, так и макроэкономические показатели, потому что именно последний квартал этого года будет определять динамику восстановления следующего года. Учитывая текущие прогнозы и принимая во внимание фактор неопределённости относительно ограничительных мер в осенне-зимний период, можно предположить, что к устойчивому росту рынок недвижимости вернется не ранее второй половины-конца следующего года", — резюмирует Дивина.

ИСТОЧНИК:ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ