Жилье в московском регионе перестанет дорожать только летом

Новостройки: неудержимый рост, затаившийся спрос

Спрос на новостройки в начале года сильно упал, однако это не смогло остановить рост цен, рассказали эксперты.

В январе, в пределах "старой" Москвы, цены выросли на 3,2% и достигли уровня 266,4 тысячи рублей за квадратный метр, что в целом было ожидаемо на фоне высокого уровня спроса в декабре, отмечает руководитель отдела аналитики компании "Мосреалстрой" Екатерина Николаева. В новой Москве в январе 2021 года цена увеличилась на "скромный" 1% и достигла 171,5 тысячи рублей за квадрат. "Можно сказать, что цена в новой Москве достигла предела, при котором часть покупателей переориентируется на проекты внутри МКАД", – поясняет она.

На первичном рынке Московской области средняя стоимость квадратного метра за первый месяц 2021 года месяц увеличилась на 2,5%, в целом же за год – на 28% до 117,9 тысячи рублей, добавляет руководитель аналитического центра "Циан" Алексей Попов.

При этом в январе спрос, который радовал рынок всю вторую половину 2020 года, в январе никак не мог быть фактором роста, потому что существенно просел.

Снижение числа сделок в январе по отношению к декабрю – предсказуемое явления, хотя ровно в 2 раза спрос за последние годы ни разу не падал, рассуждает Попов. По его данным, в январе 2021 года на первичном рынке недвижимости Москвы зарегистрировано 5,62 тысячи ДДУ, что на 47,5% меньше, чем в декабре 2020 года, но на 13,7% больше января 2020 года.

Область просела серьезнее: в январе здесь заключено 4,35 тысячи ДДУ, что 47,1% ниже, чем в декабре, и на 17% меньше, чем год назад.

Такое наметившееся падение спроса может стать действенным тормозом для роста цен в будущем, полагает генеральный директор сервиса "Синица" Наталья Шаталина. Однако участники рынка не увидели в январских результатах предвестие будущего охлаждения спроса. Так, Попов счел это проявлением фактора сезонности.

В свою очередь генеральный директор агентства Homeapp Алексей Игошин полагает, что спрос еще и вырос, просто еще не успел конвертироваться в зарегистрированные сделки: "Интерес со стороны покупателей остается высоким: существенно вырос объем входящих обращений, количество звонков на один объект увеличилось в 5,5 раза по сравнению с январем 2020 года. Активность покупателей тоже увеличилась в 1,5 раза, они быстрей принимают решение", – прокомментировал он.

Стоп-слово

Хотя эксперты и разошлись в оценках спроса, все они согласны в неутешительном для покупателей прогнозе: быстро или плавно, но цены продолжат расти, и на данный момент сложно сказать, какие обстоятельства могут хотя бы остановить это ралли. Возможность разворота тренда и снижение стоимости жилья опрошенные участники рынка исключили.

Затормозить увеличение стоимости квадратного метра, в первую очередь, может снижение спроса, полагает в свою очередь председатель совета директоров "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова. Доходы большинства граждан не растут, поэтому при достижении определенного уровня цен покупка квартиры может стать непосильной для определенной категории людей, в связи с чем продажи могут просесть. Не исключено, что определенная коррекция спроса может произойти во второй половине года после отмены льготной ипотеки, полагает она.

В условиях "нормального" и последовательного развития экономики снижение цен – крайне маловероятный сценарий, соглашается с коллегами генеральный директор экосистемы недвижимости "Метр квадратный" Вячеслав Дусалеев.

"Во многом это как с ценами на бензин, которые не снижаются при падении цен на нефть, – слишком мал вклад стоимости сырья в итоговую себестоимость конечного продукта. Спрос также падать не должен – рынок далек от насыщения, очень много семей в России желают улучшить свои жилищные условия", – полагает он.

За всю историю рынка жилья цены по-настоящему падали дважды – в 2009-2010 годы на фоне финансового кризиса и в 2015 году на фоне девальвации рубля и необходимости резко повысить ключевую ставку. Столь заметных событий пока на горизонте не просматривается, поэтому и резкого снижения цен ожидать не стоит, рассуждает Попов.

Регулирование цен на недвижимость пока не обсуждается, правда, есть дискуссия относительно ценообразования на металлоконструкции, но себестоимость строительства в московском регионе не является фактором, определяющим вектор динамики цен, добавляет он.

Скорее будет наблюдаться снижение прироста цен, чем их реальное снижение. Если мы увидим существенное уменьшение показателей спроса в начале года, то застройщики будут вынуждены сдерживать рост цен, поскольку они должны сохранять определенные показатели продаж, отмечает в свою очередь Николаева.

аким образом, по мнению экспертов, ближайшая точка отсчета, которая может хоть как-то изменить тренд – лето.

Что надиктовал январь

Хотя первый месяц года традиционно показывает скромные продажи, по его результатам можно судить о зарождающихся трендах.

Один из них – увеличение объема предложения на первичном рынке, отмечает Николаева. Так, в Москве по итогам января он вырос на 3,1%, что связано как с сезонным фактором, так и с выводом нового предложения. Стартовали продажи в 8 новых проектах, уточняет она.

Из необычных трендов – рост интереса к апартаментам на фоне обсуждения их массового перевода в жилье, добавляет Попов. Последние три месяца в старых границах Москвы, где представлен основной объем столичных апартаментов, после новостей о будущей "легализации" формата, их доля в общем объеме продаж превышает 10%. Летом 2020 года средний показатель был на уровне 7,6%.

На сегодняшний день в старых границах Москвы практически не осталось новостроек стандартного класса, отмечает в свою очередь Доброхотова. По итогам января 2021 на рынке экспонировалось 13 проектов стандартного класса с общим количеством квартир – 578 штук (минус 12% по сравнению с декабрем 2020), подсчитала она. Но даже в сегменте комфорт-класса, который составляет основной объем предложения недвижимости массового сегмента, экспонировалось 92 новостройки с общим количеством квартир 13,5 тысячи лотов (минус 5% по сравнению с декабрем 2020).

Фактически это является одним из наименьших показателей за последние несколько лет (кроме ноября 2020 года, когда объем предложения в массовом сегменте жилья достиг минимальных значений, зафиксированных с середины 2015 года), подчеркивает Доброхотова.

На этом фоне у новостроек в Московской области появляется "шанс" отобрать часть спроса у столицы.

Переток покупателей в область наблюдалась уже в прошлом году, отмечает Попов. Резкий рост цен в столице, в том числе и в новой Москве, вновь заставил покупателей обратить внимание на подмосковные проекты. К примеру, если в октябре прошлого года на Московскую область пришлось 37% от общего числа сделок в агломерации, то в декабре и январе ее доля увеличилась до 44%, поясняет он.

Вторичка: видимость покоя

Традиционно главные тренды вторичного рынка формируются как отражение ситуации с новостройками, и январь 2021 года не стал исключением, отмечают эксперты.

Рост цен на вторичном рынке – это следствие быстро дорожающих новостроек. А вот внутренних предпосылок для роста цен не наблюдается (на "вторичке" льготной ипотеки нет, а доходы населения не растут). Прогноз на 2021 год – рост цен на 1-1,5 процентного пункта выше инфляции, то есть на 5-6% в год, добавляет Попов.

При этом едва ли не единственным собственным трендом для "вторички" в прошлом году было снижение предложения и уход части лотов с рынка. В этот раз эксперты по-разному оценили эту тенденцию.

Объем активного предложения продолжает снижаться (как в столице, так и в Подмосковье). Относительно локальных максимумов, зафиксированных после завершения первой волны пандемии в июне 2020 года, число лотов в реализации сократилось на 40% в столице и почти в 2 раза в Подмосковье, подсчитал Попов.

Однако руководитель офиса "Миэль" в Крылатском" Ирина Бербенева считает несправедливым утверждение, что количество продавцов на рынке стало меньше. "В прошлом году спрос был гораздо выше предложения, поэтому создалось впечатление, что квартир продается мало", – приводит свой аргумент она.

Из-за ажиотажа, особенно осенью, сделки совершались очень быстро, жилье уходило за неделю. Сейчас наблюдается спад спроса, который традиционно длится до середины февраля. Объекты в продаже есть, но интерес к ним невелик. И дело не в ценах, а в том, что покупательский спрос несколько снизился, поясняет собеседница агентства.

Кроме того, по мнению Бербеневой, на вторичный рынок жилья по-своему повлиял "коронакризис".

"Нарастает тенденция продажи квартир из-под залога. Люди либо покупают себе что-то меньшее, либо вовсе продают жилье, потому что не справляются с платежами. Есть случаи, когда семья взяла ипотеку два года назад, то есть срок выплаты небольшой, а в прошлом году стало понятно, что они не рассчитали финансовую нагрузку. Это связано с экономической ситуацией в стране, с сокращениями на работе и другими негативными внешними факторами", – рассказывает она.

Заемщики, которые планировали внести материнский капитал в качестве погашения части кредита, не могут этого сделать, так как банки не приветствуют несовершеннолетних собственников. Получается, что люди попадают в трудное положение, добавляет Бербенева.

Впрочем, существенного спада спроса эксперты пока не прогнозируют.

Разумеется, если девелоперы будут повышать цены на новостройки, то "вторичка" не будет дешеветь. Но люди уже поняли, что не всегда новостройка лучше, чем регулярное жилье: качество квартир в новом доме может разочаровать. Также на рынок могут повлиять низкие ставки по депозитам и налог на процент по вкладам. Не исключено, что люди продолжат вкладывать деньги в недвижимость, так как это более надежный способ сохранения капитала, резюмирует Бербенева.

ИСТОЧНИК: РИА Недвижимость