Верховный Суд разъяснил, на что может рассчитывать покупатель по зависшей сделке

01.08.2023 Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации вынесла определение №305-ЭС23-2969 по делу, где рассматривался вопрос вины продавца в причинении ущерба заявителю по сделке, в которой государственная регистрация перехода права собственности к покупателю была произведена несвоевременно.

Согласно материалам дела между научно-исследовательским институтом авиационной промышленности» (Институт, продавец) и ООО «Голд Тайм» (Общество, покупатель) на условиях, определенных по результатам проведенных торгов, 13.06.2020 был заключен договор купли-продажи помещений.

Покупателем 01.09.2020 произведена полная оплата недвижимости по договору. Сторонами 30.06.2020 в Управление Росреестра по Москве был подан комплект документов на осуществление государственной регистрации перехода права собственности в отношении объектов недвижимости по договору.

Управление Росреестра по Москве уведомлением от 10.07.2020 приостановило государственную регистрацию права собственности до 12.10.2020. Мотивировка: непредоставление сторонами документа, являющегося основанием для осуществления госрегистрации, а также письмо Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости Москвы (далее Госинспекция по недвижимости) о нецелевом использовании земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости.

Институт 28.08.2020 и 16.09.2020 обратился в Госинспекцию по недвижимости, префектуру Северного административного округа Москвы, Департамент городского имущества города Москвы и Комитет государственного строительного надзора города Москвы с просьбой сообщить, являются ли спорные нежилые помещения, находящиеся в собственности у Института, объектами самовольного строительства с указанием причины их включения в перечень таких объектов.

Госинспекция по недвижимости, рассмотрев обращение Института, 24.09.2020 ответила, что спорные помещения не входят в состав помещений, образованных в результате реконструкции, проведенной иными лицами без оформления в установленном порядке разрешительной документации.

В ответ на запрос Института от 26.10.2020 Госинспекция по недвижимости 20.11.2020 сообщила, что информация о спорных объектах направлена в Управление Росреестра по Москве.

Институт 30.09.2020 подавал в Управление Росреестра по Москве дополнительные пояснения с приложением документов и просил осуществить государственную регистрацию перехода права собственности. Обеими сторонами сделки 07.10.2020 поданы заявления о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации перехода права собственности.

В период с октября 2020 года по март 2021 года в отношении Института был наложен запрет на совершение регистрационных действий со спорной недвижимостью в связи с возбужденными исполнительными производствами.

Переход права собственности зарегистрирован 07.04.2021. Акт приема-передачи помещений подписан сторонами 09.04.2021.

Покупатель обратился в суд с иском о взыскании с продавца убытков в размере 10,6 млн руб. в виде неполученной с арендаторов арендной платы, а также 15,5 млн руб. как процентов за пользование чужими деньгами.

Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с Института убытков в заявленном размере и процентов в размере 3 млн руб. Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, изменил его решение, но при этом взыскал проценты за пользование чужими денежными средствами в заявленном размере. Суд округа согласился с позицией суда апелляционной инстанции.

Суды исходили из того, что в спорный период между ответчиком и арендаторами сохранялись арендные отношения, в результате чего Институт, получив денежное возмещение за проданное имущество, продолжал извлекать пользу от этого имущества путем получения арендной платы, которая для покупателя явилась упущенной выгодой. Суды указали, что действия Управления Росреестра по Москве, связанные с приостановлением государственной регистрации права собственности в отношении объектов недвижимости, незаконными не признавались.

Верховный Суд указал, что судами не учтено следующее. Вывод судов о возложении исключительно на Институт имущественной ответственности за неисполнение обязанности по передаче недвижимости в ситуации, когда своевременность государственной регистрации перехода права собственности на отдельных этапах находилась в сфере контроля обеих сторон договора и зависела как от действий истца, так и от действий ответчика, не может быть признан соответствующим нормам материального права.

Покупатель приводил довод о том, что Обществом была выдана нотариально удостоверенная доверенность на Чернявского А. Г. для подачи документов в Управление Росреестра по Москве со стороны покупателя по указанию продавца в качестве основания освобождения покупателя от ответственности за задержку государственной регистрации перехода права собственности на приобретенную недвижимость.

По мнению Покупателя, недобросовестно воспользовавшись выданной доверенностью, Продавец подал, в том числе от имени истца, заявление о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности.

Судебная коллегия по экономическим спорам указала, что судам при определении размера убытков (упущенной выгоды) необходимо было учитывать фактически понесенные продавцом в спорный период расходы, относящиеся к объекту, и учесть их при определении размера этого вида убытков, то есть вычесть из объема выручки.

При решении вопроса о наличии оснований для взыскания процентов, по мнению ВС РФ, необходимо учитывать, что в спорном случае истцом, помимо предъявленных к взысканию убытков, начислены проценты как меры ответственности за нарушение ответчиком обязанности по своевременной передаче приобретенной вещи, полная оплата покупки которой в силу условий договора и фактически сложившихся при исполнении сделки обстоятельств произошла до момента ее передачи продавцом покупателю.

В спорной ситуации с учетом отсутствия в договоре иного диспозитивного регулирования подлежала применению норма, которая прямо предусматривала начисление процентов лишь с момента, когда вещь должна была быть передана, то есть с момента, когда допущено нарушение обязательства по передаче объекта купли-продажи, уточнил Верховный Суд.

В рассматриваемом случае до внесения всей суммы предоплаты на определенных договорных условиях начисление неустойки за непередачу вещи не могло производиться покупателем, поскольку из содержания приведенной нормы права следует, что проценты начисляются на всю сумму внесенной предварительной оплаты.

Таким образом, при отсутствии иного договорного регулирования ответственности судам при расчете неустойки следовало учесть условия договора купли-продажи как относительно оплаты, которая в силу фактических обстоятельств оказалась предварительной в полном объеме, так и относительно даты внесения всей ее суммы с учетом заключенного сторонами дополнительного соглашения, а также соотнести момент полной оплаты с моментом наступления обязанности передачи товара продавцом покупателю, принимая во внимание изменения договора в части переноса срока итогового платежа при задержке оплаты или оценить степень участия продавца в изменении срока внесения оплаты покупателем.

Доводы ответчика о том, что до государственной регистрации перехода права собственности по условиям договора он не считался просрочившим в передаче вещи, Судебной коллегией Верховного Суда РФ были отклонены, поскольку в договоре момент передачи недвижимости был привязан к моменту государственной регистрации, которая вследствие ее задержки приводила к отсрочке передачи объекта.

С учетом изложенного, Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение.