Инвесторы считают невыгодными проекты реновации на первом этапе

ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Программа реновации в Москве, по крайней мере, на первых этапах, будет реализована без участия девелоперов, за счет средств бюджета, обещают власти. Вместе с тем, столь масштабное жилищное строительство не может не сказаться на всем рынке недвижимости. О том, как отразились планы по реновации старого жилья в Москве на инвесторах и их планах, рассказал в интервью "Интерфаксу" председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

Константин Петрович, принято решение о реализации программы реновации жилья в Москве без привлечения инвесторов. А насколько эта программа, в принципе, могла бы им быть интересной?

Эта программа изначально вызывала интерес у девелоперов в связи с возможным освобождением крупных земельных участков на территории старой Москвы, которые традиционно являются наиболее инвестиционно-привлекательными в силу своего расположения. Сказывается и близость к метро, крупным магистралям, Садовому и Третьему транспортному кольцу.

Основывались эти суждения и на том факте, что первая волна переселения реализовывалась, в том числе, с участием инвесторов. Однако, стоит вспомнить, что уже тогда такая нагрузка оказалась тяжела для них. Некоторые из инвесторов "спотыкались" уже на этапе переселения граждан, которые просили гарантии города и не доверяли застройщикам. Были и нереализованные контракты, которые город заканчивал своими силами.

Серьезные инвесторы, просчитав экономику проекта реновации, пришли к выводу о невыгодности таких проектов для себя на первом этапе. Дело в том, что реновация предусматривает строительство современных кварталов со стандартной плотностью, небольшой этажностью и всеми необходимыми социальными объектами и парковками. Качество строительных материалов тоже должно быть высоким, а отделка квартир должна соответствовать уровню комфорт-класса. Поэтому у инвесторов к объектам с такой низкой прибылью интерес минимален.

Скажите, насколько, по вашей оценке, сказалось объявление программы реновации на рынок недвижимости?

В целом сейчас рынок растущий. Инфляция снижается, ипотека становится доступнее, и, как следствие, объем продаж не падает. Если говорить о колебаниях цен на жилье, то мы видим целый комплекс факторов, повлиявших на это. Здесь надо говорить и о сезонности, и о появлении на рынке новых, на мой взгляд, интересных проектов. Однозначно сказать, что объявление о реновации как-то повлияло на цену нельзя, так как процентное соотношение свободных площадей, от всех продаваемых с 2010 года, не изменяется.

Программа реновации совсем не повод к тому, чтобы девелоперы не строили коммерческое жилье. Основная цель программы — обеспечить комфортными квартирами переселенцев из старых домов. Но, конечно, в перспективе излишки жилья, если таковые появятся, будут реализовываться Фондом содействия реновации жилищного фонда.

Например, предполагается возможность приобретения переселенцами дополнительных площадей. В этом случае житель сам будет оплачивать дополнительные квадратные метры. Сейчас этот вопрос находится в стадии проработки и готовится ряд льготных условий для переселенцев.

С момента объявления о программе реновации, заявок от девелоперов на строительство жилья стало меньше или больше?

Динамика по заявкам не изменилась. Заявки как поступали, так и поступают. На этот процесс, мне кажется, в большей степени влияет принятие правил землепользования и застройки (ПЗЗ).

А сколько вопросов по строительству жилья силами инвесторов было рассмотрено на градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) в этом году, и на какой объем?

В целом, с января по апрель включительно, на заседаниях ГЗК было рассмотрено и одобрено строительство 7,3 млн кв. метров недвижимости. Из них: 2,6 млн кв. метров – это жилье; 2,3 млн кв. метров – торгово-административные здания; 0,4 млн кв. метров – социально-спортивные объекты; 0,2 млн кв. метров – гостиницы и 1,3 млн кв. метров – промышленные здания и прочее.

Отдельной статистики, сколько было принято к рассмотрению вопросов от инвесторов, а сколько от города, не ведется. При этом, можно с уверенностью сказать, что девелоперы сохраняют интерес как к жилой, так и к коммерческой недвижимости. Жилые проекты, конечно, являются сегодня самыми успешными на рынке недвижимости Москвы. Это подтверждают и объемы принимаемых на заседаниях ГЗК решений. При этом период спада интереса к коммерческим объектам со стороны инвестиционного сообщества прошел, и возведение офисных центров сегодня является для них прибыльным направлением.

Известно, что ряд застройщиков может быть привлечен к программе реновации в качестве подрядчиков по ведению строительных работ. Сколько сегодня в Москве компаний со своими производствами и какова их мощность?

Да, такой вариант рассматривается городом. Ведутся переговоры с девелоперами, которые имеют домостроительные комбинаты. В Московском градостроительном секторе существует несколько компаний полного цикла. Наиболее известные — это «ДСК-1» (ФСК «Лидер»), ГК «ПИК», ГК «ЛСР», ГК «ПСН». Их продукция может быть востребована на этапе возведения домов в рамках реновации. Нельзя забывать и об огромных производственных мощностях СУ-155. Комбинаты и заводы компании, несмотря на введение процедуры наблюдения, продолжают работу.

Например, производственная мощность только "ДСК-1" составляет чуть более 1,16 млн кв. метров панелей в год, но сейчас заводы загружены примерно на 760 тыс. кв. метров. Мощности завода ЖБИ "Группы ЛСР" на Урале позволяют производить до 300 тыс. кв. метров сборного железобетона в год.

Важно взглянуть на ситуацию с другой стороны. Участие инвесторов в реновации в качестве подрядных организаций позволит производству не простаивать, сохранять на предприятиях рабочие места и даже создать новые. Кроме того, послужит драйвером развития строительной отрасли и дальнейшей модернизации.

Допускаете ли вы, что под влиянием реновации на рынке появятся новые игроки? Могут ли это быть компании не только из российских регионов, но и зарубежные?

Вполне вероятно, что будут появляться компании, которые пожелают участвовать в программе реновации в качестве привлеченных подрядчиков или субподрядчиков. Однако, ответственность перед жителями, в том числе, и за качество строительства, и за сроки реализации программы будет нести город. В связи с этим, приоритет будет за теми компаниями, которые уже имеют хорошую репутацию у города. Что касается проектировщиков, то здесь, я думаю, есть больше простора для разных компаний, открыты возможности для различных организаций в том числе и из дальнего зарубежья.

Сегодня у многих девелоперов есть опасения — не станет ли Фонд содействия реновации крупнейшим игроком рынка и монополистом?

Фонд, безусловно, станет одним из серьезных игроков рынка. Достаточно крупным, чтобы оказывать влияние, как, впрочем, и другие крупные компании. Напомню, что и КП УГС (Казенное предприятие «Управление гражданского строительства»), которое сегодня строит жилье на средства бюджета, достаточно велико.

Однако, основная задача Фонда — это не продажа жилья, а организация переселения жителей старых и некомфортных домов.