Стройка без риска (интервью Константина Тимофеева "Российской газете")

Москва не намерена снижать темпы строительства в 2015 году. Для того чтобы инвесторы более уверенно чувствовали себя в условиях экономической нестабильности, при комплексе градостроительной политики и строительства создан антикризисный штаб, который принял уже ряд мер, обеспечивающих работу инвесторов без риска. Подробностями с "РГ" поделился председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

Российская газета: В 2014 году столица ввела рекордное количество недвижимости - 8,8 млн кв. м. Неужели и в 2015 году, в условиях кризиса, который, конечно же, не может не затронуть Москву, удастся сохранить такие объемы?

Константин Тимофеев: Сокращения ввода недвижимости в Москве не планируется хотя бы потому, что многие объекты, ввод которых намечен на 2015 год, находятся уже в высокой степени готовности. Инвесторам, за счет которых реализуется большинство проектов, просто невыгодно их бросать. Поэтому они берут даже дорогие кредиты под 20% и стараются достроить начатое. А что такое инвестиции для Москвы? Из 8,7 млн кв. м, введенных в городе в 2014 году, на бюджетные средства введены лишь 1,6 млн кв. м. Все остальные - за счет внебюджетных источников. То есть на каждый бюджетный рубль вкладывалось около 4 рублей инвестиционных. Так происходит всегда: бюджетное строительство стимулирует инвестиционное. Город строит на свои деньги метро и дороги, и присоединенные территории к столице, куда они приходят, начинают быстро развиваться, на них появляются жилье, новые рабочие места, торговые центры, объекты соцкультбыта и т.д. И в этом году, я уверен, все будет развиваться точно так же. Но для того, чтобы инвесторы чувствовали себя более уверенно, вопросы их поддержки, конечно же, для правительства Москвы сейчас стоят на первом месте.

РГ: Что реально делается для этого?

КТ: Вся градостроительная политика московских властей направлена на открытый диалог с инвесторами. С девелоперским сообществом мы обсуждаем все вопросы, которые касаются их деятельности, начиная от планирования городских территорий, нового освоения производственно-коммунальных зон и до актуальных изменений законодательства, оказания поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса с учетом текущей экономической ситуации. Градостроительно-земельная комиссия, на которой в столице рассматриваются все вопросы комплексного развития Москвы, дает проектам инвесторов зеленый свет. Еженедельно она рассматривает по 45-50 проектов в общей сложности на 1 млн кв. м недвижимости. Без лишних проволочек пересматриваются и ранее утвержденные проекты. Например, сейчас снизился спрос на офисы, и если инвестор обращается с просьбой разрешить, скажем, построить вместо них жилье, торговлю, мы идем ему навстречу. За последнее время было принято уже около 50 таких решений. Формируется сейчас и Единый банк предложений, через которые инвесторы смогут как легко продать проект, оказавшийся не по карману, так и купить его или соинвестора.

РГ: В Москве вот уже два года при мэре Москвы действует клуб инвесторов, в который входят главы крупнейших строительных компаний, имеющих в своем портфеле не менее 1 млн кв. м проектов. От него сейчас поступили какие-то конкретные предложения?

КТ: Собственно, весь антикризисный план для строительной отрасли на 80% состоит из предложений инвесторов. В частности, правительством Москвы уже введена рассрочка платежа за изменение разрешенного вида использования земельного участка, если первый арендный платеж до 100 млн руб. - на год, до 500 млн руб. - на три , а если еще выше - то на весь срок строительства или реконструкции. Точно такой же порядок мы предлагаем распространить и на собственников земельных участков. Раньше они такой рассрочки не имели, а вносили разовый платеж.

РГ: Судя по планам, Москва не собирается снижать и ввода жилья, а, напротив, намерена даже увеличить его - вместо 4,8 млн кв. м в 2014-м ввести 5,5 млн в 2015-м году. Это тоже потребует каких-то дополнительных мер поддержки инвесторов?

КТ: Да, мы готовы пересмотреть ряд градостроительных норм, касающихся, в частности, инсоляции. Дело в том, что в Москве не всегда можно разместить на отведенном инвестору земельном участке дом, квартиры в котором будут отвечать всем СанПиНам. Поэтому вместо небольших однокомнатных квартир, которые пользуются повышенным спросом, ему приходится строить дома с большими трехкомнатными квартирами. Если же нормы изменить, то инвесторы будут в своей проектной документации просто указывать информацию по инсоляции каждой квартиры. И тогда просто сам покупатель будет решать, нужна ли ему квартира, в которой солнце светит три часа в день, как положено, скажем, в "трешке" сейчас, или ему хватит часа? Посмотрите как много окон в московских домах почти сутками закрыты плотными шторами или жалюзи! Значит, их хозяев вполне устраивает такая жизнь! Оговорюсь сразу: такой подход Москва предлагает к апартаментам, а не в целом ко всему жилью. И это новое требование совершенно не относится к детсадам и школам - нормы их освещенности останутся прежними.

РГ: Инвесторы просят изменить и "парковочные нормативы". Город готов пойти на это?

КТ: Бюджетные дома в Москве строятся без паркингов уже несколько лет. И потому, что они значительно удорожали строительство дома, и потому что паркинги все равно большей частью стояли пустыми. Квартиры бесплатно даются малоимущим, у которых по логике не на что купить автомобиль. Инвесторы отказываются строить паркинги на площадках, где для них просто нет места, а с подземным паркингом снова резко вырастает цена квартиры, и тогда она становится мало кому по карману не только в кризис. Разрешения строить без паркинга будут согласовываться ГЗК с инвесторами в ручном режиме, исходя из конкретных условий. Но в новых районах паркинги строились и будут строиться - СНиПы никто не отменял.

РГ: Еще одно послабление инвесторам - разрешить сдавать дома без чистовой отделки. Выходит, купив квартиру, человек должен еще доводить ее до ума сам, прежде чем переехать?

КТ: Горзаказа, по которому строится жилье для очередников, это никак не касается. Там квартиры как строились полностью готовыми, так и строятся. Ну а инвесторы и раньше в большинстве случаев продавали жилье без чистовой отделки, так как многие москвичи предпочитают делать ее сами, по своему вкусу. А многие, даже купив уже отделанную квартиру, срубают наклеенные строителями обои и начинают наклеивать другие. Так зачем дважды тратиться и тем, и другим?

РГ: В Москве большое количество жилья строится с привлечением средств самих москвичей. Как Москва уже убеждалась на своем опыте, в кризисы всегда есть опасность, что вырастет число обманутых дольщиков, так как часть застройщиков могут оказаться несостоятельными, а часть - просто недобросовестными и смыться с деньгами горожан. Готова ли Москва не допустить этого?

КТ: Безусловно, мы этим регулярно занимаемся. Всего в столице строятся с привлечением денежных средств физических лиц 380 из 414 инвестиционных домов. Как показали проверки, большая часть их возводится законно. В 2014 году мы провели 162 плановые проверки, 98 из них - внеплановые по обращениям дольщиков. На 2015 год прокуратура города согласовала проведение 69 плановых проверок. Но я и сейчас могу сказать, что мы будем ходатайствовать об увеличении их количества. При проверках смотрим документацию, на основании которой ведутся стройки, соблюдение сроков строительства. Привлекаем к их проведению полицию, налоговиков. Наши специалисты участвуют в так называемых контрольных закупках, чтобы оценить предлагаемые для подписания договоры и другие документы. В частности, в ходе одной из таких закупок в деревне Говорово Новомосковского округа выяснилось, что у застройщика нет разрешительной документации и привлекать денежные средства граждан он не имеет права. Тем не менее с покупателями заключались предварительные договоры на покупку жилья, не предусмотренные 214-ФЗ. Таких случаев в городе выявлено еще два - все три застройщика привлечены к административной ответственности и оштрафованы. Еще по двум случаям незаконного сбора денежных средств горожан уже возбуждены уголовные дела, а по трем - материалы переданы в прокуратуру.

РГ: Вы можете дать совет, как безопасно сейчас вложить деньги в жилье?

КТ: Надежнее всего покупать уже готовую квартиру, тем более что сейчас на них часто бывают хорошие скидки. Если все-таки рассчитываете, вкладывая деньги в стройку с "нуля", сэкономить, то, прежде чем заключите договор, посмотрите на сайте Москомстройинвеста, входит ли выбранная вами компания-застройщик в перечень работающих по 214-ФЗ. Вы не нашли ее в перечне? Позвоните по телефону "горячей линии" нашего ведомства, и вам скажут, стоит ли рисковать.

РГ: А что с планами Москвы переориентировать инвесторов на дорожно-транспортное строительство, ведь разработано несколько очень нужных городу проектов? И люди с деньгами, заинтересованные в их строительстве, тоже находились? Например, строительство Северного дублера Кутузовского проспекта не отложено?

КТ: Город выполняет свои обязательства, и подготовительные работы ведутся. Надеюсь, что и инвестор планов не изменит - дорога-то платная, в любом случае окупится. Городом также подготовлен ряд проектов планировок транспортно-пересадочных узлов и их технико-экономические показатели. Инвесторы их сейчас с большим интересом изучают. Москва в ТПУ очень заинтересована - ведь в 2016 году должна начаться в полном объеме эксплуатация реконструированного Малого кольца Московской железной дороги, главная ценность которого - дать москвичам по сути новую, только наземную, линию метро в городе. А для этого пассажиры должны иметь возможность без проблем пересаживаться с подземки на электричку МК МЖД. Инвесторы понимают, что без развития дорожно-транспортной инфраструктуры их проекты могут оказаться зачастую под вопросом. Поэтому они сами выходят с предложениями по строительству дорог, которые ведут к их территориям, планируя в будущем передать новые дороги городу.

РГ: Инвестор, готовый вложить деньги в столичную стройку, может рассчитывать на то, что ему не придется пробивать множество барьеров, согласовывая проектно-разрешительную документацию, чем несколько лет назад славилась Москва?

КТ: Готовых проектов в Москве очень много. Каждую неделю в городе проводятся торги, на которых выставляется готовая документация на строительство офисов, магазинов, объекты соцкультбыта, физкультурно-оздоровительные комплексы, гостиницы...Приходи и строй. Причем все разрешения в Москве теперь можно получить в электронном виде. Это пока единственный город в России, который представляет таким образом весь пакет разрешительной документации и второй во всем мире - после Сингапура.