Каждая задержка строительства жилья — на особом контроле (интервью Константина Тимофеева газете «Вечерняя Москва»)

«ВМ» представляет читателям подробное интервью с руководителем Москомстройинвеста Константином Тимофеевым. Глава Комитета поясняет, как защититься от «серых» схем при покупке жилья в строящихся зданиях, а также рассказывает, почему так важен Федеральный закон № 214. По его словам, число «серых» схем в строительстве жилья неуклонно сокращается. Сейчас Минстрой России рассматривает поправки в законы, подготовленные Москомстройинвестом для еще более полной защиты дольщиков.

Председатель Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) Константин Тимофеев рассказал в интервью «ВМ» о ситуации, которая сложилась на рынке недвижимости, спросе и предложении на жилье.

— Константин Петрович, расскажите, как сейчас складывается ситуация на рынке недвижимости. Люди по-прежнему охотно вкладывают деньги в жилье или наблюдается спад?

— Ситуация непростая. Интерес к покупке квартир у горожан никуда не пропал. Однако размер кошелька у населения заметно похудел. Поэтому сейчас наблюдается снижение покупательской активности, особенно в отношении договоров долевого участия. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года зарегистрировано на 50 процентов меньше таких договоров. Многие хотят приобрести жилье по самой низкой цене, со скидкой, и при этом не быть обманутыми. Но так не бывает. Купить недорого жилье, как правило, предлагают на нулевом цикле строительства, но чаще все-таки речь идет о нелегальных схемах.

— Вы имеете в виду различные виды договоров, которые предлагают заключить гражданам, а также Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК)?

— Да, речь именно об этом. Закон № 214-ФЗ, который защищает права дольщиков, предусматривает покупку жилья через жилищно-строительные кооперативы. Правда, этот документ распространяется лишь на те кооперативы, у которых есть право на землю, разрешительная документация и прочее. Особо подчеркну, что кооперативов, у которых есть собственная земля, сегодня в городе нет. Существующие ЖСК занимаются обыкновенным сбором денег у населения. В лучшем случае эти средства получает застройщик, в худшем — они уходят в неизвестном направлении.

— Планируется ли в таком случае отрегулировать на законодательном уровне деятельность ЖСК?

— Были подготовлены и направлены на рассмотрение поправки в Министерство строительства и Жилищно-коммунального хозяйства России. Они подразумевали, что контролировать деятельность ЖСК, проводить проверки будут специальные надзорные органы при муниципалитетах. Однако правительство не поддержало поправки. Таким образом члены кооперативов должны, как и раньше, самостоятельно контролировать куда и на что идут деньги. Поэтому потенциальным покупателям могу посоветовать быть внимательнее, не торопиться расставаться с деньгами. Кстати, на нашем сайте invest.mos.ru опубликована Памятка дольщика — там есть вся необходимая информация.

— Помимо покупки жилья существует альтернативный вариант — апартаменты. Стоит ли обратить внимание на них?

— На фоне жилья апартаменты, безусловно, выигрывают. В первую очередь по цене — она ниже. Для многих молодых семей это достаточно выгодный вариант. Мы не будем препятствовать строительству апартаментов. Но важно, чтобы покупателей заранее предупреждали, что апартаменты не являются жилым помещением, прописаться сюда нельзя. Возможна лишь регистрация. Кроме того, люди должны знать, что застройщик не обязан возводить какие-либо социальные объекты. То есть в радиусе нескольких километров может не быть поликлиники, школы, детского сада. К этому тоже нужно быть готовыми.

— Апартаменты, так же как и жилье, выгоднее покупать на начальной стадии строительства. При этом риск, что стройка будет заморожена, остается всегда. Какой закон защитит права в таком случае?

— Мы разработали поправки, согласно которым Федеральный закон № 214-ФЗ распространит свое действие на апартаменты. Все нежилые помещения целесообразно продавать по Закону о долевом строительстве. Это позволит защитить покупателей, а также проводить проверки на строящихся объектах, выявлять нецелевое расходование средств. Помимо апартаментов закон будет действовать в отношении гаражей, машино-мест и гостиниц. Сейчас эти поправки находятся на рассмотрении в Минстрое России.

— Чтобы купить жилье или апартаменты, многие решались брать ипотечные кредиты. Сейчас много таких смельчаков?

— По данным за прошлый год, 70 процентов всех сделок — покупка жилья по ипотеке. На сегодня количество таких сделок уменьшилось втрое. Связано это с высоким размером ипотечной ставки. И это несмотря на решение правительства о ее снижении до 12 процентов. Поэтому люди и не торопятся сейчас брать ипотеку. Им нужна гарантия, ощущение стабильности.

— Со стороны застройщиков все стабильно?

— Не совсем. Некоторые застройщики отодвигают сроки реализации проектов, особенно тех, которые находятся на начальных этапах. Одна из причин — несвоевременное получение финансирования. Многие застройщики берут кредиты в банках. К сожалению, не всегда удается быстро получить деньги. При этом хочу отметить, что мы с готовностью идем навстречу застройщикам. Подчеркну, что каждый случай задержки начала строительства разбираем фактически в ручном режиме.

— Как быть с банкротством застройщиков — ведь это один из немногих случаев, от которого невозможно застраховаться?

— К счастью, с 2014 года была введена система страхования гражданской ответственности. Аналогию можно провести с банковскими вкладами. Если ответственность застройщика была застрахована (с помощью поручительства банка, договора со страховой компанией или обществом взаимного страхования застройщиков), то при возникновении страхового случая участникам строительства выплачивается страховая премия. Кроме того, согласно Закону о банкротстве граждане могут создать жилищно-строительный кооператив и достроить дом самостоятельно. Для этого необходимо подать заявление о включении их в Реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений.

— Правда, что многие инвесторы отказываются от строительства офисов в пользу жилья? Такая тенденция действительно есть. Интерес к строительству жилья в городе — на первом месте. Если есть возможность пересмотреть результаты градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), то мы это делаем. С одной стороны, инвестор не теряет возможности строить, с другой — город получает больше денег за возведение жилья, нежели за офисы. За последнее время мы пересмотрели порядка 50 ГПЗУ. В ближайшее время ожидаем аналогичные заявки от застройщиков.

— Проявляют ли активность иностранные инвесторы? Какие проекты им наиболее интересны?

— Москва входит в десятку самых привлекательных городов для инвесторов наряду с Бразилией, Сингапуром и Пекином. За последнее время упростились многие процедуры, в том числе система предоставления разрешения на строительство. Активно внедряются электронные сервисы. Повышенное внимание к нашему городу проявляют американские и китайские инвесторы. Европейцы держатся осторожно. Иностранцев в первую очередь интересует первичное строительство — торговые центры, гостиницы, ну и, конечно же, жилье.

— В этом году в Москве открылись две гостиницы. Готовы ли иностранные инвесторы вкладывать деньги в строительство таких объектов? Сколько будет построено всего в этом году?

— Интерес, безусловно, есть. Но охотнее всего иностранные инвесторы вкладывают деньги в реконструкцию гостиниц, нежели в строительство с нуля. В общей сложности в 2015 году планируется открыть 13 гостиниц на 4,2 тысячи мест. Для сравнения — в прошлом году в городе появилось восемь новых гостиниц на 1,9 тысячи мест. Кстати, некоторые проекты гостиниц включают строительство части транспортно-пересадочных узлов.

— Есть ли разница, кому доверять строительство, иностранным инвесторам или российским?

— Абсолютно никакой. Мы не делаем различий между нашими и иностранными инвесторами. Главное, чтобы были опыт и финансы. Чтобы это был надежный инвестор и работал в соответствии с российским законодательством. Многие иностранные компании открывают в нашем городе собственные производства. В этом нет ничего плохого. Они создают новые рабочие места для наших же граждан.

— Данные о компаниях, которые привлекают средства дольщиков, находятся в открытом доступе? Есть ли сведения, к примеру, о предоставленной отчетности?

— Да. Все те организации, которые работают в рамках закона № 214-ФЗ, один раз в квартал представляют отчетность. Список компаний опубликован на нашем сайте в разделе «Долевое строительство». Сведения периодически обновляются. Так, по итогам за четвертый квартал 2014 года отчетность предоставили 153 столичные компании-застройщика.

— Застройщики направляют отчетность в бумажном виде или используется только электронный вариант?

— Мы принимаем отчетность в двух вариантах. Постепенно будем переводить ее в электронный вид. Недавно специалисты нашего комитета провели обучающий семинар для застройщиков. Помимо этого по запросу наш комитет может подготовить пошаговую инструкцию для оформления отчетности в электронном виде.

— Ваш комитет занимается созданием единой базы инвест-проектов. Расскажите подробнее об этой идее.

— Инвесторы нередко покупают или продают проекты, земельные участки. Нам важно, чтобы подобные сделки проходили в открытую. Чтобы люди не покупали кота в мешке, а были уверены — проект или земля существуют не только на бумаге, но и в реальности. Поэтому и было принято решение создать единый банк проектов. На данный момент базой уже можно пользоваться, там уже есть проекты. В скором времени на базе Ассоциации инвесторов Москвы будет запущен интернет-портал. Здесь можно будет ознакомиться с проектами, просмотреть все параметры, узнать характеристики.

КАК НЕ СТАТЬ ОБМАНУТЫМ ДОЛЬЩИКОМ

Долевое строительство — это покупка жилья у застройщика на начальной стадии возведения здания. В этот момент цена квадратного метра ниже, чем в готовом доме.

• На ограждении каждой стройки есть информационный щит, где написано, кто ведет работы, что именно строится, сроки начала и окончания строительства. Убедитесь, что строится именно этот объект и находится он именно в той стадии строительства, о которой сообщил застройщик.

• Убедитесь, что застройщик опубликовал проектную декларацию в СМИ и (или) в сети интернет. Застройщик вправе не публиковать проектную декларацию, если он не размещает рекламу, связанную с привлечением денежных средств дольщиков. В этом случае запросите эту информацию для ознакомления самостоятельно — он обязан представить ее заинтересованному лицу.

• Не стоит покупать квартиру у застройщика, который предлагает вам заключить предварительный договор или приобрести вексель. В том и другом случаях деньги вы передаете сразу или в рассрочку в момент подписания документов, но взамен не получаете никаких гарантий. Суть предварительного договора в том, что он заключается на время строительства. Основной договор купли-продажи, по которому дольщик и станет собственником квартиры, будет заключен с ним только после ввода объекта в эксплуатацию. При этом никаких гарантий предварительный договор дольщику не дает, так как он нигде не регистрируется.

• Убедиться, что застройщик, у которого будут покупать квартиру, работает по 214 Федеральному закону. Он должен предложить вам заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Только так в случае, если застройщик окажется не в состоянии выполнить свои обязательства, вы сможете рассчитывать на возврат денежных средств.

• Изучите отзывы о строительной организации, которая строит дом, где вы собираетесь купить квартиру. Застройщик должен иметь соответствующую деловую репутацию, опыт строительства и уже построенные в этом регионе объекты, о качестве которых можно получить отзыв.

• Никогда не покупайте квартиру в доме, который не видели своими глазами. Даже если все документы в порядке, ни вас, ни юриста ничто не смущает, в десятиэтажном здании достраивается девятый этаж, обязательно — «на всякий случай!» — съездите лично на стройплощадку и убедитесь, что это действительно так.

• Прежде чем купить квартиру у застройщика, убедитесь, что компания имеет разрешение на строительство и полис страхования гражданской ответственности застройщика.

• Попросите в компании застройщика пакет документов, подтверждающих законное строительство, и договор, который вам впоследствии нужно будет подписать. Имея на руках пример такого договора, вы можете обратиться за консультацией к юристу, работающему в данной сфере.

О СЕБЕ

— Несмотря на напряженный график, чем увлекаетесь в свободное время?

— Мое главное увлечение— это работа. Она занимает большую часть времени.

— И все-таки, если появляется выходной, то как вы его проводите?

— Стараюсь проводить его с семьей. Люблю загородные поездки. Выбираемся на природу, устраиваем пикники.

— То есть вы сторонник активного досуга?

— Абсолютно верно. Я вообще стараюсь придерживаться здорового образа жизни. Утро начинается с пробежки. Зимой люблю прокатиться на лыжах. При этом я считаю, что все должно быть в меру. Нельзя себе все время что-то запрещать, постоянно ограничивать.

— Вы периодически бываете в командировках. Как коротаете время, если выдается длинный пере- лет или переезд?

— Я всегда в поездки беру книги. Недавно перечитал Гюго, Ремарка. Люблю русских писателей— Чехова, Достоевского. Нравится слушать аудиокниги. А культурная программа? Недавно с семьей посети- ли балет «Щелкунчик» в Большом театре.

ПАМЯТКА ДОЛЬЩИКА: КАК БЕЗ РИСКА ВЛОЖИТЬ ДЕНЬГИ В ЖИЛЬЕ

КСТАТИ

На сегодня в Москве строится 426 инвестиционных жилых домов, из них 387— с привлечением денежных средств граждан. К строительству компаниями привлечено более 530 миллиардов рублей физических лиц. В общей сложности зарегистрировано более 51 тысячи договоров долевого участия.

СОВЕТЫ ПОКУПАТЕЛЯМ КВАРТИР В СТРОЯЩИХСЯ ДОМАХ

Александр Гончаров, заместитель председателя Москомстройинвеста:

— Зайдите на наш сайт, посмотрите, сдает ли застройщик отчетность, не нарушены ли права граждан на строящемся объекте, не находится ли компания в процедуре банкротства. Ознакомьтесь с памяткой дольщику. Еще подчеркну, покупка квартиры — это огромные вложения. Поэтому никогда не надо скупиться на услуги пр фессионала: адвоката, юриста. Лучше заплатить за консультацию несколько тысяч, чем потерять миллионы рублей.