«Квадратный метр всегда есть. А дальше кто кого обыграет: инвестор или власть»

— Московская область на фоне проблем с дольщиками выступает с инициативой реформировать ФЗ-214 о долевом строительстве — вписать банки третьей стороной в договорах. Согласны?

— Пока конкретных механизмов участия банков в этом процессе нет. А без конкретного документа, обсуждать это сложно. Могу сказать только, что в Москве в 90% строек привлекаются средства граждан. Если граждане будут работать только через банки, что может привести к удорожанию конечной стоимости жилья, то люди, гонясь за дешевизной, будут чаще прибегать к непрозрачным и серым схемам: жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), договоры соинвестирования, различные вексельные схемы, соглашения о партнерстве и т.д. Для многих людей покупка квартиры — это мечта всей жизни. На данный момент стоимость жилья на начальном этапе строительства дешевле квартир в готовом доме на 20-25%. И не все могут себе позволить купить готовое жилье. Для многих долевое строительство — единственный вариант улучшить свои жилищные условия. Сейчас целесообразно говорить о развитии закона о долевом участии.

 — Как тогда его менять?

— Мы внесли ряд предложений в федеральное законодательство. Часть уже приняли. Еще часть вступят в силу в следующем году. Прежде всего, они касаются проверок деятельности ЖСК. Теперь их проверяет уполномоченный орган муниципалитета. В Москве это наш комитет. Сегодня, по нашей информации, 33 жилых дома в Москве строят жилищно-строительные кооперативы. А это означает реализацию 8 000 квартир с применением рискованных схем продаж. Это, считайте, 8 тыс. потенциальных пайщиков. Они еще не обманутые, но могут ими стать.

 — В середине июля город выдал документы для завершения строительства трех домов СУ-155 Михаила Балакина по договорам ЖСК в районах Фили-Давыдково, Новые Черемушки и Нагатино-Садовники. Когда будет принято решение по четвертому адресу — в Северном Чертанове? В чем там проблема?

— ЖСК в Северном Чертанове СУ-155 реализует совместно с управлением Федеральной службы безопасности: один участок — московский, два — федеральных. Сейчас ведется кадастровый учет, хотя часть домов уже стоит и продажи идут. После этого застройщик сможет оформить земельно-правовые отношения. Сейчас к этой проблеме подключился Владимир Ресин. Мы сделаем все возможное, чтобы СУ-155 достроил эти дома и отдал квартиры.

 — По каким критериям вы проверяете такие компании?

 — Пока у нас формальные критерии: нормативы ликвидности, уставного капитала, покрытия краткосрочных и долгосрочных обязательств и т.д. По моему мнению, у строительной компании, которая привлекает деньги граждан, желательно наличие от 300 млн до 1 млрд рублей собственных средств.

«Свободных крупных земельных участков, в принципе, в городской собственности не осталось»

 — От вас с совещания только что выходили китайские инвесторы?

— Кстати, да. Вектор инвестиционной активности за последние два года сильно изменился. Сейчас очень много инвесторов из Китая, Сингапура и Японии. Говорят, что в этом году уже готовы начать строить, просят дать объекты, в том числе готовы войти в совместные проекты с городскими инвесторами. По каждому проекту обсуждаются суммы в несколько миллиардов рублей. Только в июле было четыре делегации из этих стран.

 — Интересуются метро или гостиницами?

— Высотные офисно-гостиничные объекты, транспортно-пересадочные узлы, реконструкция промышленных зон, при чем они понимают, что там надо строить и жилье, и рабочие места. Транспортно-пересадочные узлы (ТПУ) особенно интересуют, потому что эти объекты способствуют большому притяжению населения, там можно строить всё что угодно, и в Москве это будет продаваться, — жилье, офисы, торговля.

 — Можете назвать компании?

— Многим мы обещали подписать соглашения о конфиденциальности. Пока могу сказать, что корейская Lotte Group обращается за новым интересным проектом. А одна китайская компания обратилась с предложением реконструкции «Дома дружбы» на Новослободской.

 — Японская гостиничная сеть Toyoko Inn планирует строить отели в Москве?

— Они заинтересованы. На московский рынок компания планирует выйти с отелями среднего уровня площадью по 6-10 тыс. кв. м. Главное, чтобы гостиницы были расположены вблизи транспортных узлов — развязок, ТПУ, станций метро. Гостиницы этой сети ориентированы на бизнес-сообщество. Знаю, что они хотели бы сохранить корпоративную концепцию отеля, в котором можно остановиться за $40-50.

Но мы ждем от них самих большей активности. Землю от города им не выделят, потому что свободных крупных земельных участков, в принципе, в городской собственности не осталось. Участки им нужно искать на рынке и строить. Если они это будут делать, мы им будем согласовывать. Строительство гостиницы на 100 номеров обойдётся примерно в $20 млн, на 200 — соответственно, примерно в $40 млн

 — Ранее мэрия Москвы предложила турецкой Odak стать соинвестором строительства транспортно-пересадочных узлов. С кем еще из иностранных инвесторов вы ведете переговоры по ТПУ?

— Помимо Odak, мы ведем переговоры с Sunrise Capital Hyatt и Esta Costruction. Предложили им перечень ТПУ. Esta также рассматривает возможность покупки готовых инвестиционных проектов с оформленной градостроительной документацией. Например, заинтересовалась двумя участками — на Красноказарменной улице и Шмитовском проезде. На первом планируется строительство офисно-жилого комплекса бизнес-класса площадью около 250 тыс. кв. метров. Сейчас там располагаются производственные здания.

Второй адрес — это территория бывшего мелькомбината рядом с ММДЦ «Москва-Сити». Там есть планы возвести жилой комплекс с социальной инфраструктурой. Развитие территории мукомольного комбината является продолжением проекта «Большого Сити», в рамках которого будет построено 5 млн кв. м недвижимости.

Кроме того, мы предлагаем турецким инвесторам принять участие в программе реконструкции ветхого фонда в ЦАО. Город уже передает ГУП ДЭЗ ИСК около 30 объектов. Сейчас ГУП думает пригласить турецкую компанию в качестве соинвестора. Объем инвестиций может составить $60-70 млн

 — В 2013 году «Стройгазконсалтинг» планировал построить 10 ТПУ в Москве. Сейчас у компании сменились собственники. Это повлияло на планы?

— Изначально у нас было 4 компании-оператора строительства ТПУ. Это Московский метрополитен, «Мосинжпроект», МКЖД и «РВ-Метро». Оператором объектов, которые хотел строить «Стройгазконсалтинг», была компания «РВ-Метро». «Стройгазконсалтинг» хотел инвестировать в проекты. Но сейчас ТПУ «РВ-метро», которая вышла из проектов, будут распределяться между «Мосинжпроектом» и Московским метрополитеном. Кого операторы привлекут в качестве инвестора, пока неизвестно.

 — Какие ТПУ смотрят китайские инвесторы?

— Они смотрят шесть ТПУ, которые предлагает Мосинжпроект. Плюс еще несколько пересадочных узлов на малом кольце МЖД, потому что в этом году некоторые ТПУ уже готовы к выставлению на аукцион.

 — Сколько сейчас в среднем стоит строительство узла?

— В среднем, без недвижимости, около 3-5 млрд рублей. Небольшие локальные могут обойтись в 300-350 млн рублей. А если рядом строить гостиницу, офисы и жилье, к примеру, на 100 тыс. кв. м, можно и до 50 млрд рублей дойти. Надеемся, в этом году разыграть хотя бы два ТПУ. Наиболее проработанная документация у ТПУ «Ботанический сад» на МК МЖД.

Большое подспорье, что «Мосинжпроекту» и Московскому метрополитену будут землю передавать в рамках масштабного инвестиционного проекта, а они сами будут привлекать инвесторов.

«Нет задачи реконструировать все промзоны. Только если есть заинтересованный инвестор»

 — На территории «Москва-Сити» остались свободные участки?

— В «Москва-Сити» только один незастроенный городской участок, который принадлежит «Мосинжпроекту», на землю претендуют многие зарубежные инвесторы — сингапурцы, японцы, китайцы. Там планируется построить около 100 тыс. кв. метров офисов, гостиничных номеров и апартаментов. Сумма инвестиций может составить по текущему курсу около 300 млрд рублей.

 — А китайских инвесторов интересует застройка промзон?

— Пока речь идет о южном участке ЗиЛ. Остальное — либо ЛСР помогать хотят, либо «Тэн». Китайские инвесторы готовы, но наши компании пока сами справляются.

 — ЛСР справляется с реализацией проекта застройки первого участка ЗиЛа, несмотря на кризис? Не собираются менять параметры застройки?

— Справляются. Наоборот, объемы строительства увеличивают. Они в этом году уже должны в стройку выйти. В том числе, в районе Солнцево — на производственной территории на месте НПО «Взлет», которое прекратило свою деятельность. Здесь производства остается совсем немного — 77 тыс. кв. метров, остальное, порядка 550 тыс. кв. метров, —жилье, социалка и немного торговли.

 — Какой объем инвестиций ЛСР планирует вложить в развитие своего участка на ЗиЛе?

— Около 300 млрд рублей.

 — Кто интересуется контрактом по застройке южного участка ЗиЛ?

—Два инвестора там точно есть: российская компания AFI Development и китайская Dailan Wanda Group.

 — Роман Троценко говорил Rambler, что планирует участвовать в конкурсе.

— Про Троценко у нас нет информации. Мы надеемся, что он сможет с Полонским разойтись хорошо по проекту «Кутузовская миля». Если в августе будет подписано с ФЦСР мировое соглашение, это будет что-то невероятное. По крайней мере, граждане успокоятся.

 — В «Кортросе» Виктора Вексельберга говорят, что сейчас невыгодно участвовать в торгах на ЗиЛе. Если только стартовая цена будет изменена.

—А кому тогда выгодно? У крупных компаний есть собственные средства, у мелких — только банковские займы под 20-22%. Под эти проценты надо покупать землю, потом год уйдет на согласование документации, а проценты все равно платить. Надо иметь серьезную финансовую основу, чтобы стартовать. А то бывает: посчитали — возьмем кредит, купим землю, жилье построим по 40 тыс. рублей, продадим по 140 тыс. рублей. И чем это заканчивается? В кризисном 2008 году в итоге только три крупных девелопера остались.

 — В чем вы видите главный эффект нового закона о промзонах, который планируется принять в этом году?

— Новый закон позволит облегчить процесс урегулирования отношений между собственниками и предоставит возможность одному крупному интересанту делать концепт на всю территорию. Когда концепцию одобрят, будут включаться механизмы стимулирования других собственников. В первую очередь, экономические. Если договориться все равно не удастся, и их позиция будет противоречить концепции, возможно изъятие.

 — Вы говорили, что после принятия закона о промзонах несколько площадок могут быть сразу выставлены на аукцион. Какие это площадки?

—Есть территории в Филях и Нагатино.

 — Город завершил ревизию всех промзон?

— Сейчас нет такой задачи. Была раньше, и ревизию промзон действительно проводили. Бюджетные деньги на это выделили, но ситуация на этих территориях быстро меняется: приходят новые собственники, что-то строят, что-то сносят. Получается, каждые три года ревизию новую проводить? Также нет задачи и реконструировать все промзоны. Только если есть заинтересованный инвестор. Город может заниматься только теми промзонами, которые принадлежат ему, поэтому в первую очередь мы занялись ЗиЛом. А собственники сами занимаются своими производственными территориями. Например, «Серп и Молот», Зеркальный комбинат, нефтебазы…

 — На презентации проекта застройки «Серпа и Молота» «Донстрой» показывал границы своего участка, с которым будут соседствовать старые заводские корпуса, у которых другой собственник.

— Это проблема времен приватизации, когда взяли и отдельный цех продали третьему лицу.

«Цена на недвижимость от предложения не зависит, в Москве этот экономический закон не работает»

—Для Москвы когда-нибудь станет актуальной формула, по которой жилье окупается за 10-15 лет аренды?

— Для Москвы это невозможно из-за высокой стоимости недвижимости. Я специально считал, и оказалось, что аренда не окупает даже банковскую ставку.

 — Не считаете ли вы, что, если инвестор не может за 15 лет отбить стоимость жилья, надувается пузырь?

— Смотря, каким капиталом. Если собственным — может, а заемным — нет. Если бы заемный капитал был доступным — примерно под 3% — то такой бизнес работал бы.

 — Есть ли вероятность снижения цен?

— В Москве спрос неэластичный. Это как спрос на хлеб: даже если хлеба становится больше, цена не падает. И наоборот, даже если хлеб дорожает, он всё равно продается.

 — Но сейчас рынок стагнирует?

— Многие инвесторы говорят: «Кто хотел квартиру купить, уже купил». Субсидирование не так сильно отразилось на покупательской активности. Спекулянты с рынка пока ушли — сейчас валюта растет, а спекулянты все на ней сидят. Раньше они совершали до 20-25% покупок у крупных компаний. По нашему мнению, если доллар остановится, тогда и в недвижимость будут активнее вкладывать. Мелкие компании с рынка уходят, останутся только крупные. А крупные девелоперы держат не самые низкие цены. Причем у компаний с большим капиталом есть банки-партнеры, и в итоге настоящим кредитором оказывается гражданин — 90% объектов в Москве строятся по договорам долевого участия.

 — Сколько застройщиков в результате могут уйти с рынка?

— В течение двух лет могут уйти около 200 застройщиков. Строящихся объектов это не коснется, всё в любом случае будет достроено. Уйдут неначатые объекты либо их передадут крупным инвесторам. Из 420 проектов останется около половины.

 — Будет ли падать предложение?

— Сейчас городом согласовано около 30 млн кв. метров жилой недвижимости. То есть трехлетний задел уже есть, предложение не будет уменьшаться.

 — И дешеветь, по вашему мнению, жилье в такой ситуации все равно не будет?

— Цена на недвижимость от объёма предложения не зависит, в Москве этот экономический закон не работает. Инвестор понимает, что спрос всегда есть. Некоторые рассматривают вторую и третью квартиру как средство вложения капитала, ведь неизвестно, что будет с бумажными деньгами. А квадратный метр всегда есть. А дальше кто кого обыграет: либо инвестор, либо власть. Поэтому сейчас поднимаются налоги от кадастра. Есть мысли, что, может быть, продавать второе и третье жилье, а также апартаменты по повышенной налоговой ставке. В мире такая практика есть. За землю тоже необходимо налог поднимать, но дифференцированно, чтобы тоже не перестараться: многие инвесторы бросают проекты, потому что у них доходность выходит меньше налогов.

 — На рынке торговой и офисной недвижимости похожая ситуация?

— По новым офисам предложений действительно очень мало. Торговая недвижимость, напротив, развивается хорошо: если есть удачное место, кризис никак не повлияет, поверьте. «Мега», IKEA, «Капитолий» — покупатели туда всегда придут. Аренда будет немного снижаться, некоторые бренды поменяются, но покупатели останутся.