«Тезис «недвижимость всегда растет в цене» в этом году не подтвердился»

Любовь, как бы вы охарактеризовали инвестиционный климат в Москве сегодня?

Сам инвестиционный климат у нас неплохой, а вот ситуация на рынке не очень хорошая складывается. Поэтому если деньги вкладываются, то они вкладываются только в одно направление недвижимости – жилье. Все делается очень осторожно, инвестор прощупывает дно и ищет недорогие проекты. При этом, кто хочет купить проекты, считают, что рынок еще не достиг своего дна и собственно ждут, когда оно будет достигнуто. Офисный рынок в очень плохом состоянии, его просто нет. Торговля тоже испытывает серьезные затруднения: торговые комплексы стоят полупустые, доходность проектов существенно упала, на 30-40%. Соответственно состояние рынка прямо отражается на инвестиционном климате.

Сложившаяся экономическая ситуация как-то отразилась на процессе взаимодействия власти и бизнеса? Каким образом?

Конечно, отразилась. Власти уже понимают, что инвесторов, вкладывающих деньги в город становится все меньше и меньше. При этом крупный бизнес совсем не гарант того, что Москва будет продолжать застраиваться. Так что теперь правительство стало обращать внимание на проблемы мелкого и среднего бизнеса, стараются слышать их и ждут предложения по антикризисным мерам. Это, я считаю, довольно позитивной переменой во взаимоотношениях с властью.

Какие изменения в законодательстве произошли за последний год, которые направлены на привлечение инвесторов?

Учитывая, что в экономическом и политическом плане год очень непростой, власти всех уровней повернулись лицом к инвесторам. Московские власти в развитие федерального законодательства выпустили постановление по антикризисным мероприятиям и уже в большой степени их реализовали, например, был определен порядок внесения платежей за изменение вида разрешенного использования земельного участка в рассрочку. Кроме того, услышав доводы бизнеса, власти не стали отменять действие 214-ФЗ, что позволит хотя бы не отягощать и так непростое положение застройщиков.

Кроме того, принят, но пока не вступил в силу, закон РФ о государственно-частном партнерстве, который подразумевает возможность участия государства в строительстве сетей, установления льготного порядка предоставления участков, тем самым уменьшения затрат инвесторов и поддержания их интересов, увеличения компенсации на строительство проектов КОТ. ГЧП позволит разделить затраты на сети и социальные объекты между публичным и частным партнерами. Этот закон вступает в силу с 1 января 2016 года. Под него должен быть разработан целый ряд нормативных актов, которые будут регулировать действия, предусмотренные в основном законе. Так что возможно, в будущем законодательство будет еще больше работать на привлечение инвестиций.

Сложность пока представляет практика применения изменений, внесенных в земельное законодательство. Ассоциация инвесторов Москвы планирует организацию мероприятий по информированию участников инвестиционно-строительного сообщества о нормах, принятых в Москве в развитие федерального закона.

Что еще предстоит сделать? Какие проблемы нужно решить?

Мы ведем активную работу в этом направлении. Есть идеи, которые уже направлены в Мосгордуму на рассмотрение, например, о внесении правок в «Закон о землепользовании в Москве» в части взимания платежа за снятие запрета на строительство. У нас было немало обращений на эту тему, поэтому Ассоциация разработала проект постановления о порядке расчета оплаты за снятие запрета на строительство с учетом плотности застройки. По нашему мнению, существующая ситуация ставит в неравные условия арендаторов и собственников земельных участков. Как рассчитали эксперты Ассоциации, внесение поправок создаст экономическую целесообразность развития территорий и объектов недвижимости, которые сейчас в условиях доплаты до 80% кадастровой стоимости за снятие запрета на строительство простаивают и не используются.

Если это изменить, то немалая часть участков в Москве будет вовлечена в хозяйственный оборот, что положительно отразится и на доходах города в том числе. Это только одна из законодательных инициатив, которые продвигает Ассоциация.

Какие объекты в первую очередь привлекают инвесторов в Москве? Приоритеты как-то меняются или стабильны?

Никто сейчас не строит офисов, и даже не хочет начинать офисное строительство. Все хотят строить исключительно жилые комплексы бизнес-, комфорт- и эконом-класса. При этом есть активное развитие торговых сетей эконом-класса. Кроме того, в качестве покупки пользуются спросом объекты стрит-ритейл до 500 кв. метров. В секторе жилой недвижимости из бюджетного сегмента ушел так называемый мелкий инвестор, тот, кто покупает квартиры для последующей перепродажи, поскольку не видит перспектив ее роста в будущем. Прежде всего, потому что тезис «недвижимость всегда растет в цене» в этом году не подтвердился. Плюс продать теперь такого рода квартиры без уплаты налога можно только через 5 лет (в противовес трем годам), а что будет через такой срок, никому неизвестно.

На ваш взгляд, что необходимо сделать, чтобы инвесторы хотели вкладывать деньги в объекты социальной инфраструктуры? Возможно ли это в принципе?

Сделать их прибыльными и развивать направление государственно-частного партнерства. Чтобы государство вкладывалась туда. Вы же понимаете, инвестор будет вкладывать деньги только в то, что дает ему доход. В чистом виде ни один социальный объект прибыть не принесет, за исключением, может быть, платных поликлиник. А вот детский сад или школа нуждаются в субсидиях. И если инвестор получит какие-либо льготы, например, по налогообложению, получит инженерную инфраструктуру, и в итоге в рамках разработанного бизнес-плана станет понятно, что выгода от строительства «социалки» есть, хоть и не прямая. Вот тогда инвестор начнет строить.

А вообще у Ассоциации есть какие-то приоритеты – помогать больше крупным инвесторам, например, и по минимуму – мелким?

Все происходит ровно наоборот. Мы крупным инвесторам практически не нужны, они сами прекрасно справляются со своими проблемами и находятся в постоянном прямом диалоге с представителями власти. А вот средним и мелким инвесторам   мы гораздо нужнее. Мы помогаем девелоперам при решении многих вопросов на этапе проектирования и строительства, помогаем проанализировать проблему и сформулировать варианты решений.

Не так давно в Москве был создан Единый банк проектов. В чем его основная задача?

Основная задача Единого банка, созданного Ассоциацией при поддержке Москомстройинвеста, – помощь инвесторам в скорейшей реализации их инвестпроектов путем поиска со-инвестора или покупателя. При этом мы действительно экономим время потенциальных инвесторов, предлагая только те проекты на сайте, правоустанавливающая документация которых была проверена Москомстройинвестом. Также в рамках работы Единого банка мы помогаем заинтересованным инвесторам подобрать наиболее перспективный и соответствующий инвестиционным приоритетам проект.