Любовь Цветкова: «Качество инвестпроектов в Москве стало лучше благодаря кризису»

- Любовь Юрьевна, в последнее время столичные чиновники много говорят об улучшении инвестиционного климата в градостроительной сфере – снижены административные барьеры, упрощены процедуры, связанные со строительством и пр. Однако во многих случаях ситуация проецируется на крупные инвестиционно-строительные структуры, реализующие проекты комплексной застройки. А как обстоят дела для малого и среднего бизнеса?

- Не соглашусь с вами относительно того, что все делается для крупных компаний. У них как раз и раньше не было особых проблем с преодолением административных барьеров – у всех имелись свои способы решения соответствующих вопросов. То, чем сейчас целенаправленно занимается правительство Москвы – это обеспечение доступа на рынок для всех застройщиков, которые обладают ресурсами, необходимыми для реализации девелоперских проектов.

И в последние годы, на мой взгляд, эта работа имеет очень позитивные результаты. Декларации, которые мы слышали на протяжении последних 10-15 лет, сейчас, наконец, перешли в сферу реальных дел. Любой застройщик, у которого на портале столичного стройкомплекса есть зарегистрированный «Личный кабинет», имеет доступ к любым электронным услугам по оформлению градостроительных и разрешительных документов, получению информации о состоянии площадок под строительство, о проходящих под землей коммуникациях и пр. И это безотносительно масштабов компании, без деления на маленьких и больших.

В результате те препятствия, которые раньше казались девелоперам непреодолимыми, сейчас кажутся почти пустяковыми. Например, раньше очень хлопотным и затратным делом было получение разрешения на строительство. Сейчас же можно, не выходя из офиса, подать заявку с необходимым пакетом документов в электронном виде и таким же способом уже через 10 дней получить заветное разрешение. Если, конечно, с проектом все нормально.

То же самое касается прохождения строительной экспертизы. Сегодня в связи с тем, что государственной и негосударственной экспертизе даны одинаковые полномочия, и их заключения имеют одинаковый статус, в этой сфере очень сильно выросла конкуренция. В таких условиях экспертные организации стараются работать в удаленном доступе более быстро и четко, улучшается сервис.

- Насколько МСБ сейчас представлен в строительной отрасли в Москве? В последнее время очень много говорится о его вытеснении с рынка крупным бизнесом.

- Если мы говорим о застройщиках, а именно такие компании составляют костяк АИМ, то малого предпринимательства здесь не может быть априори. Строительным бизнесом может заниматься только тот, у кого, как говорится, есть что-то за душой. Деньги, опыт, отработанный алгоритм реализации проектов. Об укрупнении строительного бизнеса говорится и потому, что поправки в закон о долевом строительстве (ФЗ-214), которые должны вступить в силу в следующем году, предъявляют очень жесткие требования к застройщикам жилья в части уставного капитала (от 2,5 млн рублей и выше, в зависимости от объема застройки, прим. ред.).

Однако, на мой взгляд, требования, которые предъявляются к застройщикам в Москве, вполне выполнимы и для среднего бизнеса. Другое дело, что тем, кто поменьше,  сейчас стало сложнее получать строительные подряды. Скажем, начинать сегодня строительный бизнес с нуля неизвестной компании будет архисложно. Это можно сделать только за счет вхождения в проекты опытных партнеров на условиях субподряда или соинвестирования.

- Если мы говорим о чисто девелоперских компаниях, то раньше – например, во времена строительного бума 2006-2007 годов – на рынке работали небольшие фирмы, состоявшие из нескольких человек – управленческого ядра, которые вели проект, а его детальную проработку отдавали на аутсорсинг. Такие компании часто были субъектами именно малого бизнеса? Сейчас такого нет?

- Есть, но их очень мало. И они сегодня, как правило, не получают заказы на отдельные проекты, а выступают в качестве fee-девелоперов в проектах средних и крупных застройщиков. Повторюсь, что заказчик-застройщик сегодня обязательно должен иметь ресурсы, чтобы купить землю, оплатить разработку проекта, изыскательские работы, запустить его на начальной стадии. Он не должен выглядеть на рынке, простите, голодранцем, у него должно быть хорошее реноме, чтобы привлечь финансирование на полную реализацию проекта.

Впрочем, девелоперских компаний в той классической интерпретации, в которой они существуют на Западе (с численностью штата 30-50 человек, выполняющих в проекте исключительно менеджерские функции), в России никогда не было очень много. А сейчас, в условиях сложной экономической ситуации, сокращения количества проектов и объемов работ, из числа чисто девелоперских компаний на рынке остаются единицы. Многие не нашли заказов и свернули бизнес.

- На сайте «Единого банка проектов Москвы», который курирует АИМ, есть следующие вопросы: «Хотите подобрать для себя объект для инвестиций? Хотите вложить в недвижимость определенную сумму средств?». На какие категории пользователей сайта они рассчитаны? Каков «порог входа» в различные городские инвестиционные проекты? Доступно ли участие в проектах частным инвесторам – физическим лицам?

- Доступно и физическим лицам. Но сразу скажу, что только очень состоятельным. У нас много запросов с небольшими инвестициями, иногда обращаются люди, которые располагают суммой в 5 млн рублей или даже в 100 млн. Однако проектов, где достаточно столь небольших вложений, очень мало. Нужно понимать, что для того, чтобы инвестиции дали отдачу, или проект можно было выгодно продать, его надо закончить. Мало в него просто войти.  Поэтому в большинстве случаев нужны суммы со многими нулями. Это не тот бизнес, где 5 млн вложил, а через год получил в десять раз больше.

- Ну, хорошо, какой минимум средств нужен для того, чтобы частный инвестор мог себе что-то подобрать в столичном банке инвестпроектов?

- Только для того, чтобы войти в проект – не менее 150 млн рублей. А дальше нужно будет искать дополнительные деньги – занимать в банке, привлекать пул таких же частных инвесторов. Но такое происходит редко. Все же в основном клиентами банка проектов являются профессиональные девелоперские структуры, которые в состоянии оценить перспективы и риски по объекту.

- Вам приходится как-то продвигать банк проектов, стимулировать инвестиции?

- В этом нет необходимости. Даже при том, что недвижимость сегодня потеряла статус сверхдоходного сегмента, интерес к ней сохраняется, ее все равно считают одним из наиболее надежных инструментов вложений.

Хотя, конечно, спектр объектов, которые интересуют инвесторов, стал меньше.  В основном, все сконцентрированы на квартирах и апартаментах, несмотря на то, что в Москве возводятся миллионы квадратных метров жилья. Также имеется спрос на торговые помещения и гостиницы, на физкультурно-оздоровительные комплексы. В частности, сейчас есть интересное предложение на Борисовских прудах, которое значится как ФОК, но на самом деле это многофункциональный центр с бассейном и аквапарком.

В последнее время мы также наблюдаем всплеск интереса инвесторов к АЗС.

- Западные институциональные инвесторы, которые приходили на российский рынок недвижимости в хлебные докризисные времена часто сетовали на очень ограниченное количество качественных инвестиционных объектов, в которые им хотелось бы вложиться. Как сегодня обстоят дела с качеством?

- Я бы сказала, что лучше. Кризис помог. Если раньше нельзя был даже представить , что проект в Москве предлагается с полностью готовой под застройку площадкой, с полученной разрешительной документацией и т. д., то сегодня такие предложения в банке инвестпроектов есть. Их немного – примерно 10-15%, но они есть.

- Сегодня под коммерческие площади активно используются помещения первых этажей жилых домов. Насколько это хороший способ для инвестиций? Для тех же собственников квартир, которые могут вложиться в эти помещения, как в общедомовое имущество, отремонтировать и сдавать в аренду?

- Такие помещения всегда пользовались хорошим спросом: в местах с хорошей проходимостью – под магазины, там, где людской трафик ниже – под офисы, социальные и прочие службы. Сейчас на первых этажах часто стали размещаться детские кружки, студии, курсы дополнительного образования. За это родители готовы платить даже в кризис. Единственное условие для бизнеса, понимать, что эти помещения – часть жилого дома, и работать нужно с учетом его законов.

- Какими могут быть затраты и возвратность подобного проекта?

- Я возьму конкретный пример – франшизу минимаркетов «Фасоль» от METRO CASH & CARRY. Основные условия – закупать товар на 300 тыс. рублей у франчайзера и пользоваться его логистикой, помещение должно быть расположено в зоне плотной жилой застройки, а его площадь составлять 300-400 кв. м.

Для того, чтобы оборудовать магазин под критерии франшизы, нужно примерно 3-3,5 млн рублей, включая торговое оснащение. По опыту людей, которые уже реализуют проекты по этой схеме, их доходность составляет 10-15% годовых. Это гораздо лучше показателей на рынке аренды жилья.

Если мы говорим об участии в таких схемах собственников в многоквартирном доме, то за счет прибыли они вполне смогут покрывать расходы на техническое обслуживание дома и коммунальные платежи.