Константин Тимофеев: все строящиеся за счет граждан объекты должны подпадать под 214-ФЗ

С 1 января 2017 года в силу вступают поправки в федеральный закон о долевом строительстве 214-ФЗ, которые призваны ужесточить контроль застройщиков и усилить защиту прав дольщиков. Несмотря на это, совершенствовать закон в дальнейшем необходимо, рассказал в интервью ТАСС председатель комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвеста) Константин Тимофеев.

- Константин Петрович, какие принципиальные изменения произойдут в жизни московских застройщиков, работающих в сфере долевого строительства, с 1 января 2017 года?

- Кардинальных изменений в жизни московских застройщиков, на наш взгляд, не произойдет. Например, такая принципиальная вещь, как новые требования к минимальному размеру уставного капитала, вступит в силу лишь с 1 июля 2017 года. Поэтому у компаний есть еще полгода для того, чтобы привести свой уставный капитал в соответствие с этими требованиями и зарегистрировать это изменение. Что касается начала работы Компенсационного фонда (создание компенсационного фонда в случае банкротства застройщика утверждено поправками в закон о долевом строительстве 214-ФЗ, принятыми Госдумой в весеннюю сессию. Фонд будет формироваться за счет отчислений застройщиков долевого жилья и служить для возмещения гражданам убытков или для достройки объектов. - ТАСС), то уже вышло постановление правительства РФ о правилах формирования и расходования денежных средств фонда. Идет информирование застройщиков. Пока прописан тариф по взносам, но еще нет точной технологии, как его оплачивать.

С 1 января 2017 года Москомстройинвест получил право устанавливать порядок подачи проектной декларации застройщика. Также мы будем выдавать заключение о соответствии застройщика, привлекающего денежные средства граждан, требованиям 214-ФЗ. Без него компании не смогут заключить первый договор долевого участия (ДДУ), что не позволит привлекать денежные средства населения. Среди рассматриваемых критериев - размер уставного капитала, правда, он вырастет с 1 июля, а сейчас минимально допустимый - 10 тыс. руб., отсутствие судимости у руководства компании и недоимок по налогам.

Но вот представьте, компания удовлетворяет всем этим критериям и собирается строить новый объект, при этом другие свои объекты сдает в эксплуатацию с опозданием, нарушает нормативы расходования средств граждан, сдает не вовремя отчетность, на нее жалуются граждане. Выдавать ей заключение о соответствии? Нелогично. И здесь необходимо, на наш взгляд, данные критерии пересматривать или обновлять. Соответствующее предложение мы направили в Минстрой РФ.

Есть еще ряд нововведений, связанных с изменением 214-ФЗ. Однако нужно понимать, что многое в долевом строительстве зависит от экономической ситуации. Если рынок растущий, недостроя практически нет, при этом мы не говорим сейчас о случаях мошенничества. Если рынок стоит или падает, количество недостроя увеличивается.

- Тогда вопрос: есть ли смысл и далее совершенствовать 214-ФЗ? Например, ряд экспертов уверены, что он себя исчерпал.

- До появления 214-ФЗ сферу строительства регулировали Гражданский и Уголовный кодексы. За их соблюдением следит полиция. С введением закона о долевом строительстве, помимо правоохранительных органов, появился контролирующий орган. И, как показала практика, это гораздо эффективнее, как минимум потому, что качество контроля выше. Необходимо подчеркнуть, что правоохранительные органы проводят доследственную проверку и возбуждают уголовные дела, если имеются налицо признаки состава преступления. В случае долевого строительства это означает, что дом не достроен, сроки передачи истекли, деньги ушли по нецелевому назначению. Таким образом, полиция не выполняет контролирующие функции, необходимые для предотвращения появления долгостроя и обманутых граждан. Задача комитета как раз и состоит в предупреждении подобных проблем. Мы на постоянной основе контролируем застройщиков: проверки, анализ отчетностей и другие контрольно-надзорные мероприятия. Если мы видим какие-либо нарушения с их стороны, то немедленно сообщаем об этом в правоохранительные органы.  

Но самое главное, совершенствовать закон необходимо для того, чтобы предотвращать появление пострадавших дольщиков и в целом уменьшать их число.

- Ряд изменений в 214-ФЗ вступит в силу с 1 июля 2017 года. Будет ли Москомстройинвест инициировать новые поправки в закон о долевом строительстве?

- Да. Мы хотим ввести для контролирующего органа в регионах полномочия отзывать заключение о соответствии застройщика требованиям 214-ФЗ. Например, в случае нарушения формирования и сдачи им отчетности, в случае нецелевого использования средств граждан. Для того чтобы мы могли без судебного решения приостанавливать привлечение застройщиком средств населения.

Сейчас складывается ситуация, при которой мы как контролирующий орган работаем без серьезных полномочий. А с нас спрос. Но если мы контролируем, то должны иметь возможность влиять на ситуацию, влиять своевременно, без судебных проволочек.

Кроме того, мы хотели бы добиться того, чтобы любые объекты, реализуемые физическим лицам, строящиеся с привлечением средств граждан, подпадали под действие 214-ФЗ. Например, апартаменты.

- Подводя итоги 2016 года, назовите, пожалуйста, наиболее значимые достижения в области реализации прав дольщиков в Москве? По каким объектам были приняты решения, принципиально изменившие ситуацию?

- На мой взгляд, одно из самых важных - это выдача разрешения на строительство для жилого дома района Фили-Давыдково, квартал 69, корп. 2,  - объекта Су-155. Все строительные работы там завершены, оставалось подготовить документы. Этот дом стал первым из шести московских объектов СУ-155, по которому готова вся необходимая градостроительная документация. Объект планируется сдать в январе.

Наконец, возобновлено строительство по адресу: ул. Кременчугская, вл. 11-17, корп. 18. Ожидаем, что дом будет введен в эксплуатацию в 2018 году. Застройщик уже перезаключил ДДУ практически со всеми гражданами, параллельно ведется регистрация договоров в Росреестре, где-то порядка 80% зарегистрировано.
По объекту на ул. Кастанаевская, вл. 68, новый инвестор рассчитался с теми дольщиками, которые подписали договоры о переуступке прав требований от физлица на нового кредитора и возврате ранее выплаченных денег. Более того, это первый объект, по которому было дано заключение Минстроя о передаче новому застройщику-приобретателю.

В Новой Москве ввели в эксплуатацию десять домов в поселке Первомайское, там 1004 квартиры, а также дома в Щербинке на ул. Овражной, там 808 квартир. Кроме того, готов к сдаче дом в Троицке, на ул. Текстильщиков, Е-42. В начале нового года ожидаем его ввод, там 488 квартир. Это только за 2016 год. Помогаем застройщикам в ручном режиме, но граждане свои квартиры получают. А в целом за шесть лет в городе достроено 29 проблемных объектов и решены проблемы более 8 тыс. граждан.

- Москомстройинвест регулярно проводит проверки столичных застройщиков - как плановые, так и внеплановые. Насколько, на ваш взгляд, эффективен данный метод: останавливают ли штрафы застройщиков от повторных нарушений?

- В первую очередь штрафы носят публичный характер. И многие застройщики опасаются публикации информации о штрафах, поскольку это влияет на их продажи, а также на оценку акций - ряд компаний торгуют на бирже. В целом, застройщики стараются не нарушать закон.

И потом штрафы разные. Есть штрафы методического характера - за нарушения при сдаче отчетности. Например, в 2015 году было выпущено 77 постановлений о штрафах за несвоевременное предоставление отчетности, в 2016 году - 336. Соответственно, за 2015 год застройщики за это нарушение были оштрафованы на 3,8 млн руб., а в 2016 году - на 10,6 млн руб. Все это не говорит о том, что застройщик не собирается достраивать дом или у него есть проблемы, это говорит в первую очередь о невысокой квалификации финансового менеджмента. Таких методических штрафов становится больше, поскольку на рынок выходят компании, которые не имели раньше опыта строительства.

Количество штрафов за неправомерное привлечение средств граждан снижается. В 2015 году с застройщиков взыскали 65,5 млн руб., в этом году - 22,9 млн руб. Неправомерное привлечение выявляется на основании проверок.

Если застройщик нарушает коэффициент нецелевого использования средств граждан, это прямой признак того, что он кандидат в банкроты. В качестве примера можно привести объекты на ул. Новогиреевской, вл. 5, и 6-й Радиальной. Они привлекли определенный объем средств населения, но вложили в стройку меньше. Если нарушение коэффициента незначительно и застройщик в следующем отчетном периоде его выправляет, то с проектом, как правило, будет все в порядке и объект достроится вовремя. А вот если коэффициент нарушается из раза в раз, то это сигнал для приостановки деятельности застройщика.

Очень помогает в вопросе контроля деятельности застройщиков наша программа, которая обрабатывает отчетность компаний в электронном виде.
После окончания отчетного периода у нас буквально на следующий день есть данные, кто сдал документы вовремя, кто - нет, кто с нарушениями, с какими. И очень оперативно, как в случае со штрафами ГИБДД, заводится протокол об административном нарушении либо выносится предписание о приведении в соответствие с нормативами, которое ставится на контроль.

- Объем средств граждан, вкладываемых в долевое строительство, растет. Повлияла ли на это госпрограмма субсидирования ипотечной ставки для проектов первичного рынка жилья? И в случае, если программу завершат в 2017 году, насколько это повлияет на объемы и темпы реализации проектов в Москве?

- Если до кризиса 2014 года доля ипотеки в общем объеме заключенных ДДУ составляла около 30%, в период кризиса, до старта программы, снизилась до 20%, то сейчас с привлечением ипотечных кредитов заключено более 10 тыс., или порядка 32%, ДДУ из 31 583, зарегистрированных в 2016 году. То есть она вернулась на докризисный уровень.

Оживить ипотечный рынок позволило принятое правительством РФ решение о субсидировании ипотеки. Со второго квартала 2015 года мы отмечаем постепенный рост числа договоров с использованием ипотеки. Так, у семьи с доходом менее 90 тыс. руб. в месяц не было возможности купить квартиру в ипотеку. Программа субсидирования ипотечной ставки позволила приобрести квартиру тем семьям, у которых доход начинается примерно от 82 тыс. руб. То есть к покупателям квартир добавилась категория с доходом от 82 до 90 тыс. руб. Но, на мой взгляд, если мы хотели добавить эту категорию покупателей, то только ее и надо было добавлять. Остальные и так бы купили жилье, может, только чуть позже. Программа же работала для всех.

Мне кажется, в будущем эффективными станут какие-либо спецпрограммы  субсидирование ипотеки для определенных категорий граждан, например, преподавателей, военнослужащих.

- В августе 2016 года был запущен портал "Мосдольщик". Каковые итоги его работы за пять месяцев? Какие темы пользуются наибольшей популярностью? Есть ли планы по дальнейшему развитию портала?

- Основная задача проекта - образовательно-просветительская. К сожалению, у нас в стране очень высокий уровень финансовой и юридической безграмотности. Материалы на сайте написаны доступным языком. У нас большое количество подписчиков на страницах в социальных сетях, более 45 тыс. просмотренных материалов на самом сайте. И главное, что уже сегодня на портале идет обсуждение, покупать жилье или нет, является ли нарушителем застройщик, что делать, если квартира куплена в проблемном объекте, и т. д.

В следующем году мы планируем запустить систему оценки рисков при покупке квартиры в зависимости от застройщика. Будем также увеличивать аудиторию, создавать новые материалы, а по сути - повышать грамотность населения и проводить профилактику появления проблемных объектов.