Отчисления в компфонд дольщиков составят 6%

Открыл слушания глава Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. Он сообщил, что застройщики являются единственным институтом, который осуществляет сбор крупных сумм денег граждан без надлежащего контроля со стороны государства.

Парламентарий напомнил историю реформирования законодательства о долевом строительстве. Основные нововведения закона 218-ФЗ, который Государственная Дума приняла 29 июля 2017 года, следующие:

•  привлечение средств граждан в долевое строительство — это обособленный бизнес;
•  принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство»;
•  ужесточение финансовых требований к застройщику;
•  банковское сопровождение;
•  создание Фонда защиты дольщиков.

Большинство норм закона будет применяться, если разрешение на строительство выдано после 1 июля 2018 года.

Реформирование долевого строительства получило продолжение 5 ноября 2018 года, когда состоялось совещание у Президента России Владимира Путина, на котором было принято решение о переходе к проектному финансированию жилищного строительства. Во исполнение этого поручения депутатами был внесен в Думу законопроект, направленный на исполнение поручений Президента. Основные положения этого документа таковы:

•  создание единой контрольно-надзорной структуры за долевым строительством. Минстрой России согласует назначение региональных руководителей органов контроля;
•  усиление роли Единой информационной системы жилищного строительства;
•  наделение фонда контрольными полномочиями;
•  ограничение схемы ЖСК;
•  солидарная ответственность бенефицаров застройщика по обязательствам компании.

В последние месяцы шла работа по доработке текста законопроекта, который учитывал поступившие замечания от профессионального сообщества застройщиков, групп обманутых дольщиков, государственных органов.

Основные замечания застройщиков к новому законодательству следующие:

•  сложность финансирования комплексной застройки;
•  невозможность закрытия кассовых разрывов;
•  невозможность исполнения гарантийных обязательств, продаж построенного жилья;
•  ряд других замечаний.

Основные замечания групп дольщиков:

•  невозможность достройки проблемных объектов через схему ЖСК, созданного при банкротстве застройщика;
•  разрушение схемы предоставления застройщикам, осуществляющим достройку проблемных объектов, компенсационных земельных участков.

Компенсационный фонд дольщиков указал на отрицательный баланс фонда, вызванный низким размером ставки отчислений. Также растет число банкротств застройщиков, что несет угрозу устойчивости фонда.

Николай Николаев отметил основные решения, которые нашли отражение в последней версии законопроекта:

•  решена проблема финансирования комплексной застройки;
•  застройщикам предоставлено ограниченное право на привлечение средств по небанковским займам;
•  с 1 июля 2019 года — переход исключительно на привлечение средств граждан через счета эскроу, кроме объектов, в которых первый ДДУ заключен до 20 октября 2017 года;
•  разморозка средств граждан на счетах эскроу после ввода дома в эксплуатацию;
•  страхование вкладов на счетах эскроу в размере до 10 млн руб.;
•  снятие большинства ограничений на деятельность застройщиков при работе по счетам эскроу;
•  повышение взносов в Фонд защиты дольщиков: сначала 3%, затем — 6%;
•  детализация банковского сопровождения долевого строительства;
•  упрощенное банковское сопровождение для всех строящихся объектов уже с 1 июля 2018 года;
•  переход на принцип «одно разрешение на строительство — один расчетный счет»;
•  запрет на выдачу застройщикам заключений о соответствии при нарушении ими сроков ввода более чем на 3 месяца;
•  регламентация механизма предоставления застройщикам компенсационных земельных участков без торгов;
•  наделение компенсационного фонда дольщиков контрольными полномочиями и полномочиями по финансированию достройки проблемных объектов;
•  разрешение ЖСК, созданным в процедуре банкротства застройщика, привлекать средства для достройки проблемного объекта.

Министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев в своем выступлении отметил тенденцию роста числа проблемных объектов и обманутых дольщиков. Так, только за последние 4 месяца число остановленных строительство домов увеличилось на 150. В этой связи реформирование законодательства о долевом строительстве неизбежно, считает он.

Министр указал на важнейшую задачу ближайшего времени: «необходимо отработать законодательство о банковском сопровождении». Владимир Якушев обратил внимание участников слушаний на неправильную интерпретацию реформ. «С 1 июля 2019 года привлечение средств граждан по договорам участия в долевом строительстве не будет запрещено. Такая форма финансирования жилищного строительства сохранится, но будет реализовываться через счета эскроу, т.е. с участием банков», — подчеркнул глава строительного ведомства России.

Владимир Якушев выступил против финансирования достройки проблемных объектов за счет новых продаж квартир в недостроенных домах. «Пытаться выстраивать пирамиду дальше, и за счет договоров долевого участия в будущем финансировать те дома, которые остановлены, — это все равно приведет к пирамиде, которая рухнет, что мы наблюдаем с той же Urban Group», — сказал он.

Лидер фракции ЛДПР в Госдуме Владимир Жириновский подверг резкой критике использование иностранного термина «эскроу счет». «Неужели нельзя найти русское слово? — обратился парламентарий к коллегам по депутатскому корпусу». — Например, «специальный счет», «контрольный счет» и т.д.  

Владимир Жириновский выступил с инициативой расследования того, кто «придумал долевое строительство». «Нельзя было оставлять инвесторов наедине с гражданами. Надо расследовать, кто это придумал», — заявил депутат. Лидер фракции ЛДПР повторно внес предложение, которое неоднократно ранее озвучивал. Строить жилье должен только Минстрой России. «Предлагаю все передать Минстрою. Пусть строит и продает готовое», — подчеркнул Владимир Жириновский.

Генеральный директор ППК «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» Александр Плутник заверил участников слушаний, что с вступлением в силу новых норм вложения в строительство станут надежными. Это неизбежно привлечет дополнительные инвестиции в жилищное строительство.

Руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилл Холопик отметил, что в законопроекте учтено 70% предложений профессионального сообщества застройщиков. По его мнению, новое законодательство вынудит уйти из бизнеса в сфере долевого строительства часть девелоперов, которые не пройдут критерии банковского сопровождения и проектного финансирования. Это может повлечь некоторое снижение объемов ввода жилья застройщиками на первоначальном этапе. Вместе с тем, по словам выступавшего, профессиональное сообщество застройщиков видит негативные тенденции и понимает неизбежность реформ.

Управляющий директор ПАО «Сбербанк» Иван Осколов заверил участников слушаний, что крупнейший банк России готов к внедрению банковского сопровождения и проектного финансирования. По его словам, банк уже отработал схему работы со счетами эскроу: таких счетов открыто более 1 500. Однако для Сбербанка стало неожиданным появление в законопроекте нормы о том, что банковское сопровождение вводится с 1 июля 2018 года в отношении всех строящихся объектов. В таком объеме и в такие сроки обеспечить банковское сопровождение  будет сложно, отметил представитель Сбербанка.