На столичном рынке резко выросло число региональных проектов

С начала 2019 года на московский рынок жилой недвижимости вышло шесть проектов от девелоперов, ранее работавших в других регионах. Такие данные в своем исследовании приводит Colliers International. Эта цифра рекордная с 2013 года. Согласно расчетам консультантов, традиционно в год на московский рынок выходило не больше двух региональных игроков. Гендиректор Key Capital Сергей Камлюк добавляет, что в этом году со стороны девелоперов из регионов наблюдается и бум спроса на земельные участки. По его словам, сейчас площадки себе подбирают еще около десяти компаний. Чаще всего такие застройщики покупают участки за 300–500 млн руб. с полным пакетом разрешительных документов и в среднем планируют реализовать проекты площадью около 50 тыс. кв. м, рассказывает господин Камлюк.

Управляющий партнер Colliers International Николай Казанский связывает тенденцию с общим ухудшением экономической обстановки, которое в регионах, где платежеспособный спрос ограничен, чувствуется намного острее. В Москве существует колоссальный спрос на фоне низкой обеспеченности населения жильем и миграционного притока населения, поясняет он. Гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко связывает желание девелоперов переориентироваться на Москву с переходом на проектное финансирование. С 1 июля застройщики не могут самостоятельно привлекать деньги дольщиков на новые проекты, вместо этого физические лица кладут средства на эскроу-счета, а компания получает банковский кредит. Но, согласно требованиям кредитных организаций, доходность строительства должна быть не меньше 20%. В то время как в регионах, по оценкам господина Алексеенко, показатель 10–15% считается хорошим, «то есть застройщики пробуют выйти на рынки, средняя доходность которых соответствует целевым показателям банков».

Высокая маржинальность московских проектов базируется на стоимости недвижимости в Москве. Управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая объясняет, что в среднем строительство жилья обходится столичным девелоперам в 90–100 тыс. руб. за 1 кв. м, а средняя цена реализации более чем в 1,5 раза выше — 150–180 тыс. руб. за 1 кв. м. В регионах, для сравнения, показатели отличаются на 5–15%, указывает она. Об этом же говорят и сами девелоперы. Гендиректор АПРИ «Флай Плэнинг» Владимир Савченков приводит в пример Челябинскую область, где средняя стоимость строительства — 38 тыс. руб. за 1 кв. м, а цена реализации — 41 тыс. руб. за 1 кв. м. То есть застройщик может заработать менее 10%. При этом, добавляет он, за последние пять лет доходность проектов в регионах сократилась на 5–7 процентных пунктов и сейчас находится примерно на уровне 12–15%.

Директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов объясняет, что разница в доходности в 20–30% существует даже между Москвой и Подмосковьем. По его словам, развиваться на столичном рынке региональным девелоперам непросто: стоимость площадок здесь достаточно высока, и многие игроки выходят на рынок с совсем небольшими проектами на 10–15 тыс. кв. м. «В Москве достаточно много охранных статусов и специальных зон разного назначения, где нельзя строить. Процесс согласования также отличается от аналогичной работы в регионах, и не каждый девелопер может справиться с получением разрешения», — говорит господин Носов.

Инвестиционный директор «Тринфико» Артем Цогоев уверен, что приход в Москву крупных игроков не приведет к массовому уходу девелоперов из регионов. «Компании развиваются и стремятся переходить с низкомаржинальных на более доходные рынки. Точно так же многие московские девелоперы смотрят в сторону Европы»,— рассуждает он. При этом господин Цогоев уверен, что застройщики не будут уходить из крупных региональных центров с развитым спросом.

ИСТОЧНИК:Коммерсантъ